De coronacrisis is voor heel veel mensen aanleiding geweest een vakantiewoning te kopen. Dat is niet zonder gevolgen gebleven voor de waardeontwikkeling. De WOZ-waarden zijn gigantisch gestegen. Dat is prettig voor hen die al zo’n woning hadden of deze in 2020 of 2021 hebben gekocht. Dit prettige aspect heeft helaas ook een keerzijde. Zoals zo vaak bederft de fiscus het feestje. In 2026 wordt het nog erger.
Met box 3 is er ontzettend veel aan de hand. Voor de gewone Nederlander is het niet meer te volgen, maar ook belastingadviseurs duizelt het. De wetgever, de Belastingdienst en de belastingrechter hebben er enorme een puinhoop van gemaakt. Ik ga toch proberen een idee te geven wat je in 2025 en 2026 te wachten staat.
Als hoofdregel geldt de forfaitaire systematiek. De eigenaar wordt in 2025 aangeslagen voor 5,88% van de WOZ-waarde per 1 januari 2024. Is er voor de woning een schuld aangegaan, dan geldt daarvoor een aftrekpost van ongeveer 2,5% van die schuld. Over het saldo wordt 36% inkomstenbelasting geheven.
Voorbeeld
WOZ-waarde €400.000.
Schuld €200.000.
Box 3-inkomen: 5,88% x €400.000 – 2,5% x €200.000 = €18.520.
Verschuldigde belasting 36% x €18.520 = €6.667.
De fiscus gaat er dus vanuit dat je €18.520 aan de woning verdient. Ik denk dat de meeste eigenaren dit bij lange na niet halen. Daarvoor zou je de woning het hele jaar goed moeten verhuren. En bovendien heb je ook nog kosten. Als de woning flink in waarde stijgt, zou je met deze belastingheffing misschien nog vrede kunnen hebben. Maar de prijsstijgingen houden natuurlijk een keer op.
Was er trouwens niet zoiets als een tegenbewijsregeling voor het geval het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire? Jazeker! Dat hebben we te danken aan de Hoge Raad. Als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire komt het werkelijke rendement ervoor in de plaats. Dat is mooi zou je denken. Voor de bepaling van het werkelijke rendement gelden echter beperkende regels, waardoor je er niet heel snel voor in aanmerking komt. Zo gaat het daarbij om het rendement op het totale vermogen. Als je bijvoorbeeld met de vakantiewoning slecht hebt gescoord maar met je aandelen goed, dan helpt het niet. Voor het werkelijke rendement telt ook de waardestijging mee. Dus bij een slecht verhuurde woning die 4% in waarde is gestegen, krijg je geen vermindering. Bij het werkelijke rendement wordt geen rekening gehouden met kosten van onderhoud, verzekering en zakelijke lasten. Voor het forfaitaire rendement geldt een vrijgesteld vermogen, voor het werkelijke rendement wordt daar geen rekening mee gehouden. Je ziet het, de kans is groot dat je met die tegenbewijsregeling blij wordt met een dode mus.
Het verblijf in je vakantiewoning is gratis. Voor de tegenbewijsregeling is dat ook het geval. Dat gaat echter veranderen in 2026. Dan wordt daarvoor de economische huurwaarde bijgeteld. Hoeveel die gaat bedragen weten we nog niet. Maar zo’n 3% van de waarde zal het wel zijn. Volgens de plannen verdwijnt het forfaitaire rendement in 2028. We denken dat dit ondanks de val van het kabinet wel wordt doorgezet. Het moet immers van de rechter. Dan worden alle vermogensbezitters aangeslagen voor hun werkelijke rendement. Voor het eigen gebruik van de vakantiewoning heeft men daarvoor de vastgoedbijtelling bedacht. Volgens het wetsontwerp zal dit 3,35% van de waarde zijn.
De regering wil in 2026 het rendementspercentage verhogen van 5,88% tot 7,78%. Dat is echt belachelijk. Hopelijk gaat dit onzalige plan nog van tafel. Het rekensommetje zou dan uitkomen op €9.403.
Ligt jouw vakantiewoning in het buitenland dan krijg je een korting op de box 3-heffing. Die korting heeft tot gevolg dat dit vermogen feitelijk is vrijgesteld. Wel zul je waarschijnlijk te maken hebben met belastingheffing in het buitenland.
Het bezit van een vakantiewoning is dus geen onverdeeld genoegen. Denk maar niet te veel aan de belastingen als je in een luie stoel kijkt naar een eekhoorntje. Of naar de (klein)kinderen in het subtropische zwemparadijs. Hopelijk blijft het plezier groter dan de ergernis over de belastingheffing. Tot slot nog dit. Je moet de belasting natuurlijk wel kunnen opbrengen. Als je dit niet trekt, verkoop de woning dan vóór 1 januari 2026. Als je de opbrengst dan op een bankrekening hebt staan, betaal je belasting over een veel lager forfaitair rendement.