10 redenen om naar je hypotheek te kijken

Het is belangrijk om ook na het afsluiten van je hypotheek regelmatig goed naar de financiën rond je woning te kijken. Dat levert geld op, of kan je behoeden voor financiële problemen. We geven je 10 redenen om je hypotheek onder de loep te nemen.

Tekst: Angelo van Nies en Ramón Wernsen

1. Check je verhuisregeling

In deze tijd met hogere hypotheekrentes is het interessant om je oude, lage rentecontract mee te nemen naar een nieuw aan te kopen woning. Ten onrechte wordt dan vaak gezegd dat ‘de hypotheek wordt meegenomen’. Dat is niet juist. Wanneer het onroerend goed wordt verkocht, wordt de hypotheek na de aflossing notarieel doorgehaald in het kadaster. Daardoor kun je deze niet meenemen naar een nieuwe woning. Maar je kunt vaak wel, onder voorwaarden, de lage hypotheekrente én je huidige hypotheekvorm meenemen naar je nieuwe woning. Check hiervoor je hypotheekvoorwaarden. Zie ook hierna onder 2.

2. Verplicht overgangsregime

Wanneer je op 31 december 2012 een hypotheek had, valt deze onder overgangsrecht. Dit betekent dat de verschillende hypotheekvormen die toen gangbaar waren ook na deze datum mogen worden voortgezet. Denk bijvoorbeeld aan een aflossingsvrije of spaarhypotheek. Door dit overgangsrecht blijft de hypotheekrenteaftrek op deze ‘oude’ hypotheekvormen gewaarborgd. Heb je jouw eerste hypotheek afgesloten ná 31 december 2012? Dan is de hypotheekrente slechts aftrekbaar van het box 1-inkomen als deze op annuïtaire of lineaire basis wordt afgelost in maximaal 30 jaar. Vanuit het overgangsregime is de aflossingsvrije hypotheek de meest populaire en ook de meest gangbare vorm bij alle geldverstrekkers. Vaak wordt gedacht dat deze vorm automatisch leidt tot een box 3-schuld, waardoor de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Het overgangsrecht is géén vrije keuze. Wanneer je voldoet aan de voorwaarden van het overgangsrecht, dan wordt de hypotheek automatisch toegerekend aan box 1. Wél geldt er een beperkte periode waarin je gebruik kunt maken van het overgangsrecht. Verkoop je bijvoorbeeld in 2024 je woning, dan moet je uiterlijk volgend jaar op 31 december een nieuwe woning gekocht én gefinancierd hebben. Voldoe je hier niet aan, dan wordt de aflossingsvrije hypotheek toegerekend aan box 3. 

3. Verdeling hypotheekrenteaftrek

Hebben jij en je (fiscale) partner samen een eigen woning met een hypotheek? Doe dan gezamenlijk aangifte inkomstenbelasting en kijk kritisch aan wie je de bijtelling van het eigenwoningforfait en de aftrek van de hypotheekrente toerekent. Bij de fiscale behandeling van de eigen woning in box 1 zijn 3 zaken van belang voor partners. Vooral als de ene partner meer verdient dan €75.518 (bedrag 2024) en de andere partner minder:

• De bijtelling van het eigenwoningforfait wordt bij de partner met het hoogste inkomen belast tegen 49,5%, terwijl dit bij de minstverdienende partner tegen maximaal 36,97% is.
• De beperking van de hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat de hypotheekrente, ongeacht de hoogte van het inkomen, maximaal een tariefsvoordeel van 36,97% oplevert.
• De algemene heffingskorting is een belastingkorting die steeds kleiner wordt naarmate je meer verdient. Bij een inkomen boven de €75.518 vervalt de algemene heffingskorting zelfs.

Het loont veelal om de aftrekpost voor de eigen woning toe te delen aan de partner met het laagste inkomen. Door de algemene heffingskorting pakt de aftrek gunstiger uit naarmate het belastbare inkomen van die partner daalt. Hoe lager het inkomen is, hoe hoger de algemene heffingskorting én het belastingvoordeel.

De hypotheek is vaak het stiefkind van je geldzaken, maar verdient meer aandacht

4. Depots voor verbouwen of verduurzamen

In deze tijd richten velen zich op het verduurzamen of verbouwen van hun eigen woning. Hiervoor kan bij de geldverstrekker een verhoging van de hypotheek worden gevraagd. Het geld komt dan in een bouw- of verduurzamingsdepot. Maar er is vaak een ‘probleem’ met de beschikbaarheid van de installateur en de benodigde materialen. Soms is de verbouwing of verduurzaming pas klaar na meer dan 2 jaar na het verkrijgen van het verduurzamingsdepot. Dat kan problemen opleveren voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. De rente over de lening is maximaal 2 jaar aftrekbaar. Deze termijn gaat in na het openen van depot. Je mag vanaf dat moment de rente aftrekken. Over het bedrag dat in depot staat, krijg je een rentevergoeding en over de lening betaal je rente. De eerste 6 maanden is de volledige rente aftrekbaar die je betaalt over de lening. Dan hoef je de rente die je ontvangt uit het depot niet te verrekenen met de rente die je betaalt. Het depot valt in box 3. De volgende 18 maanden verreken je de rente die je ontvangt uit het depot wel met de rente die je betaalt. Het bedrag dat dan overblijft is fiscaal aftrekbaar. Het depot valt in deze 18 maanden niet in box 3. Zo zit het als je verbouwing of verduurzaming langer duurt:

• Gebruik je na die 2 jaar alsnog (een deel van) het geld voor de verbouwing? Dan is de rente die je betaalt over (dat deel van) het geld aftrekbaar. De rente die je krijgt over het geld dat je niet gebruikt voor de verbouwing, is niet belast.
• Gebruik je ook dan een deel van de schuld (nog) niet? Dan is het bedrag dat in het verbouwingsdepot staat, een bezitting in box 3. De lening is een schuld in box 3.

5. Familiehypotheek

Vrijwel iedereen die een woning wil kopen, zal daarvoor een financiering moeten aangaan. De bank is hierbij het gebruikelijke uitgangspunt. Maar ook de familie van kopers kan (een deel van) de financiering voor haar rekening nemen. Dit kan voor allen aantrekkelijk zijn. Let dan wel goed op de fiscale regeltjes:

• Waarschijnlijk betaal je over de lening bij familie ook rente. De rente is fiscaal aftrekbaar als deze marktconform is. Ook moet de lening, net als bij een bank, gelijkmatig over de looptijd van de lening worden afgelost (annuïtair of lineair). Is de rente te laag? Dan kan de fiscus dit beschouwen als een schenking waarover de ontvanger schenkbelasting moet betalen. Bij een te hoge rente kan de fiscus de aftrek niet volledig accepteren.
• Wanneer voor het restant van de noodzakelijke financiering een beroep op de bank wordt gedaan, moet de bank bij het bepalen van het bedrag dat men maximaal mag uitlenen, verplicht rekening houden met de familielening.
• Maak goede afspraken over wat te doen als de familie van wie het geld is geleend bijvoorbeeld door calamiteiten het uitgeleende bedrag zelf weer nodig heeft.

Vaak wordt een familielening gedaan in combinatie met een schenking. Ouders mogen jaarlijks aan elk van de kinderen onbelast een bedrag schenken. Voor 2024 geldt een schenkingsvrijstelling van maximaal €6.633. In de praktijk zien we dat ouders, al dan niet maandelijks, een bedrag aan hun kind schenken en dat het kind deze schenking gebruikt om de rente en aflossing van de lening aan de ouders te betalen.

6. Einde renteaftrek in zicht

Voor hypotheken die dateren van vóór 2001, vervalt de renteaftrek met ingang van 2031. Dat is al over een kleine 7 jaar! Bij hypotheken afgesloten in of na 2001 vervalt de aftrek na 30 jaar. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar de aflossingsvrije hypotheek. Aflossen kun je met geld uit een erfenis, de verkoopopbrengst van je bedrijf, spaargeld of beleggingen, of door de verkoop van je woning, om daarna kleiner te gaan wonen. Bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek is het wel noodzakelijk om, liefst al bij het afsluiten van deze hypotheek, te bedenken hoe je in de toekomst deze schuld gaat aflossen. Kun je of wil je het aflossingsvrije leningdeel niet aflossen? Dan zul je moeten overleggen met de bank of de hypotheek nog steeds financieel passend is. Denk ook hierbij aan het vervallen van de aftrek van hypotheekrente na de 30-jaars termijn. Let hierbij goed op dat, wanneer je minder dan 10 jaar voor je AOW-leeftijd zit, de bank ook vraagt om je inkomen na je AOW-leeftijd. Heb je naast je AOW voldoende pensioen opgebouwd, heb je andere inkomsten uit bijvoorbeeld een lijfrente, of heb je aantoonbaar voldoende spaargeld of ander vermogen? Dan hoef je je waarschijnlijk geen zorgen te maken. Heb je dit niet? Maak dan tijdig een afspraak met je financieel adviseur om zo mogelijk tot een oplossing te komen met de bank.

7. Geen of kleine woningschuld

Betaal je geen of weinig rente omdat je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan is het eigenwoningforfait meestal hoger dan de aftrekbare kosten voor de eigen woning. Eigenlijk moet je dan belasting betalen over het eigenwoningforfait, maar je hebt dan recht op een aftrek omdat je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt. Dit wordt ook wel de Wet Hillen genoemd. Waar tussen 2005 en 2019 het aflossen van de eigen hypotheek eerst werd gestimuleerd en financieel beloond, is dat nu niet langer het geval. Sinds 2019 wordt dit voordeel in kleine stapjes van 3,33% per jaar afgebouwd. Dit betekent dat je in 2024 nog maar 80% van het voordeel van de Wet Hillen krijgt. Op 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.

8. Studieschuld en hypotheek

Mensen met een studieschuld gaan in 2024 meer rente betalen. De rente op studieleningen in het hoger onderwijs stijgt van 0,46% naar 2,56%. Voor mbo'ers stijgt de rente van 1,78% naar 2,95%. Op 1 januari 2024 zijn de regels rond de studieschuld en de maximale hypotheek veranderd. Tot 2024 rekenden banken met de oorspronkelijke schuld of de uitstaande schuld. Vanaf dit jaar rekenen banken met het maandbedrag dat je betaalt. Daarmee houden ze automatisch rekening met het bedrag dat je al hebt afgelost, want het maandbedrag daalt hierdoor. Het maandbedrag wordt nog wel vermenigvuldigd met een factor die afhankelijk is van het rentepercentage van de hypotheek.

9. Energielabel en je hypotheek

Je kunt extra geld lenen, als je je huis verduurzaamt. Hoe beter je energielabel (wordt), hoe meer er mag worden geleend. Dit deel van de lening valt buiten de toetsing. 

Gaat het om een lening voor verbetering van het energielabel, dan moet dat bedrag wel worden besteed aan daadwerkelijk energiebesparende voorzieningen. Hiervoor kun je onderstaande bedragen extra lenen.

Je kunt tegelijkertijd van beide regelingen gebruikmaken. 

10. Transparante Belastingdienst 

Wetten en regels zijn niet altijd even duidelijk. Belastingadviseurs of belastingbetalers stellen hierover vragen aan de Belastingdienst. Ook uitspraken van rechters vragen wel eens om een toelichting. De Belastingdienst heeft hiervoor zogenoemde kennisgroepen. Sinds 30 maart 2023 maken de kennisgroepen van de Belastingdienst standpunten over fiscale zaken openbaar. Daarvoor is een speciale website: https://kennisgroepen.belastingdienst.nl. Hier vind je ook interessante zaken over fiscale regels over de eigen woning. 

R.A. Wernsen MFP CFP® is zelfstandig financieel planner, (mede-)eigenaar van Financial Planning 4 All (www.ramonwernsen.nl) en Profit Planner (www.profitplanner.nl) en als vermogensplanner verbonden aan Vermogensbeheer.nl (www.vermogensbeheer.nl)

A.B.A.D. van Nies MFP CFP® is zelfstandig financieel planner en eigenaar van Arx Financiële Dienstverlening (www.arx-fd.nl) en als lijfrente-adviseur verbonden aan Vermogensbeheer.nl (www.vermogensbeheer.nl)