Op veel huizen rust een aflossingsvrije hypotheek. De term ‘aflossingsvrij’ dekt de lading niet helemaal. De bank wil toch dat je die aflost aan het einde van de looptijd. Maar je kunt er ook voor kiezen om de looptijd te verlengen. Doe dat wel op tijd!
Tekst: Jos Koets
De aflossingsvrije hypotheek is de meest afgesloten hypotheekvorm in Nederland. Als we naar de cijfers kijken, dan zijn er in Nederland globaal 8,2 miljoen woningen. Hiervan zijn 4,67 miljoen huizen gekocht. 3 miljoen huishoudens hebben op hun huis een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de huizenbezitter alleen maar hypotheekrente. Er wordt dus bij deze hypotheekvorm niets afgelost. Sinds 2001 geldt een termijn van 30 jaar voor de renteaftrek. Dat betekent dat de rente over de voor 2001 afgesloten (aflossingsvrije) hypotheken in 2031 vervalt.
ECB wil aanpak aflossingsvrij
De Europese Centrale Bank (ECB) wil dat Nederland de aflossingsvrije hypotheek gaat aanpakken. Dit nieuws kwam niet als een verrassing: de ECB heeft Nederland hiervoor al meerdere keren gewaarschuwd. In Nederland zelf hebben de AFM en DNB de aflossingsvrije hypotheek ook al meermaals aangekaart. Zij vinden namelijk dat deze hypotheekvorm voor betalingsproblemen kan zorgen. Bovendien kan bij dalende huizenprijzen de verkoopopbrengst lager zijn dan de lopende (aflossingsvrije) hypotheek, waardoor bij verkoop er een restschuld ontstaat. Dit laatste lijkt mij zeer onwaarschijnlijk. De huizenprijzen moeten namelijk met meer dan 50% dalen, omdat sinds een aantal jaren de maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning is. Een voorbeeld: de waarde van een woning is €400.000. In dit geval is de maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000. Pas als de woningwaarde onder de €200.000 is gedaald, is de lopende aflossingsvrije hypotheek hoger dan de waarde van de woning. Er moet in dit voorbeeld dus een daling plaatsvinden van meer dan 50%. In de praktijk blijkt dat de lopende aflossingsvrije hypotheken bij alle huishoudens (flink) lager zijn dan 50% van de waarde van de woning. Dit komt door de gestegen huizenprijzen in de afgelopen jaren. Bovendien worden er vanaf 2013 geen aflossingsvrije hypotheken afgesloten door starters. Deze aflossingsvrije hypotheken zijn onaantrekkelijk geworden omdat er geen fiscaal voordeel is over de betaalde hypotheekrente.
Brief van de bank
De banken in Nederland moeten klanten met een aflossingsvrije hypotheek een brief schrijven en waarschuwen voor de risico’s. In 5 jaar tijd zijn maar liefst 1,68 miljoen huizenbezitters benaderd over de risico’s van hun aflossingsvrije hypotheek. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) waardeert de inzet van de sector en is tevreden over de resultaten. 744.000 klanten hebben actie ondernomen om hun financiële situatie te verbeteren. De komende jaren moeten de banken hun klanten blijven benaderen. Veel aflossingsvrije hypotheken lopen af tussen 2033 en 2038. Het risico is volgens de AFM afgenomen omdat de huizenprijzen zijn gestegen. Hiermee ben ik het niet eens. De waarde van de woning heeft niets te maken met de vraag of de aflossingsvrije hypotheek betaalbaar is. De hoogte van de aflossingsvrije hypotheek, de hypotheekrente, het vermogen en het inkomen zijn van belang voor de vraag of de aflossingsvrije hypotheek betaalbaar blijft in de toekomst. Een simpel voorbeeld is een aflossingsvrije hypotheek van €300.000. Bij een hypotheekrente van 1% is de bruto maandlast €250, bij 2% is dat €500, bij 3% €750 en bij 4% gaan we al naar €1.000 per maand.
Spaargeld achter de hand
Veel huizenbezitters hebben een paar jaar geleden hun aflossingsvrije hypotheek voor een langere periode van bijvoorbeeld 20 jaar vastgezet tegen een lage hypotheekrente van rond 1%. Deze huizenbezitters betalen over een lange periode een lage bruto maandlast. Als zij over 20 jaar de rente opnieuw moeten vastzetten, kunnen ze in financiële problemen komen als de rente flink is gestegen en hun inkomen veel lager is. Bij een hypotheekrente van 6% betalen deze woningeigenaren 6 keer zoveel aan bruto maandlasten! Welke maatregelen men ook neemt, er zal altijd een groep eigenaren zijn die risico’s lopen. Hetzelfde geldt ook voor huizenbezitters met andere hypotheekvormen, zoals een annuïteitenhypotheek. Het is daarom altijd verstandig om nog een leuk spaarcentje achter de hand hebben om later de hypotheek te betalen of de lopende hypotheek (deels) af te lossen.
Slimme woningbezitters gaan elke paar jaar na of hun aflossingsvrije hypotheek nog voldoet
Acties door banken
Na de oproep van de ECB vorig jaar zijn de banken in Nederland achter de schermen bezig geweest om te bekijken of zij het aantal aflossingsvrije hypotheken konden beperken door middel van:
- campagnes om aflossingsvrij af te bouwen
- de mogelijkheid om tweede hypotheken alleen nog als annuïteiten- of lineaire hypotheken af te sluiten
- het verhogen van de renteopslag voor aflossingsvrij met 0,5% tot 1%
- controle van inkomens van huizenbezitters met een ‘hoge’ aflossingsvrije hypotheek
- de hoogte van het aflossingsvrije bedrag afhankelijk te maken van de leeftijd van de huizenbezitters
- aflossingsvrij omzetten naar een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 50 jaar
- de verplichting om het pensioeninkomen aan te tonen als iemand 20 jaar of korter voor de AOW-leeftijd een hypotheek afsluit dan wel verhoogt
Van deze maatregelen is niet veel terechtgekomen. Anders gezegd: het is heel stil gebleven bij de meeste banken in Nederland. Wel heeft Florius per 1 juli 2024 de volgende wijzigingen doorgevoerd:
Nieuwe leningdelen met een consumptief bestedingsdoel
Aflossingsvrij is niet langer toegestaan. Een klant kan een leningdeel met een consumptief bestedingsdoel nog wel annuïtair of lineair afsluiten. Dit geldt ook voor klanten die bestaande leningdelen met een consumptief bestedingsdoel van buiten de bank naar ons willen oversluiten. Dit geldt voor nieuwe leningen met een consumptief bestedingsdoel, verhogingen en oversluitingen.
Dat maakt duidelijk dat klanten alleen een annuïteiten- of lineaire hypotheek kunnen afsluiten voor consumptieve uitgaven. Voor klanten van Florius die een tweede hypotheek (in box 3) willen afsluiten, betekent dat hogere bruto maandlasten. Stel dat een huizenbezitter een tweede hypotheek afsluit voor €60.000. De bruto maandlast voor de annuïteitenhypotheek is dan €280 per maand bij een rente van 3,8%. Bij de aflossingsvrije hypotheek zou de bruto maandlast bij een rente van 4% €200 zijn. Voor slechts €80 meer los je wél af. Door de hogere hypotheekrente is de aflossingsvrije hypotheek nu minder aantrekkelijk dan een paar jaar geleden toen de rentes laag waren. Woningeigenaren met een aflossingsvrije hypotheek doen er verstandig aan om deze hypotheek om de paar jaar te laten bekijken. Dit voorkomt financiële problemen in de toekomst.
Aflossingsvrij toch aflossen
Veel woningeigenaren weten niet dat de bank ervan uitgaat dat het hypotheekbedrag wordt afgelost als de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek is afgelopen. Eigenaren die niet kunnen aflossen, zullen een nieuwe hypotheek moeten afsluiten. Dit betekent dat de bank diverse stukken wil zien om de hypotheek opnieuw te kunnen beoordelen. Het zal dan gaan om de hoogte van het inkomen en waarde van de woning. De kans is groot dat in de toekomst de regeltjes voor de aflossingsvrije hypotheken veranderen. Je kunt dan denken aan de verplichting om de hypotheek af te lossen door middel van een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Het nadeel van deze hypotheekvormen is de hogere bruto maandlasten.
Verlengen looptijd hypotheek
Waarom zou je wachten tot de aflossingsvrije hypotheek afloopt, terwijl je nu al actie kunt ondernemen? Je kunt namelijk de looptijd van de lopende aflossingsvrije hypotheek tussentijds verlengen naar een nieuwe looptijd van 30 jaar. Vooral huizenbezitters die een flink lager pensioeninkomen tegemoet zien, doen er verstandig aan om stappen te zetten. Als deze doelgroep, die vooral uit zelfstandigen bestaat, (te lang) wacht dan is het pensioeninkomen leidend voor de hoogte van de hypotheek. Het is dan heel goed mogelijk dat het pensioeninkomen te laag is om de hypotheek te kunnen verlengen. Tot op heden werden in Nederland geen huizenbezitters gedwongen door de banken om hun woning te verkopen. Er wordt dus wel een oplossing gezocht. Maar dit kan tot veel kopzorgen leiden voor de huizenbezitters.
Banken vragen naar het pensioeninkomen als een huizenbezitter binnen 10 jaar en 3 maanden met pensioen gaat. Huizenbezitters die eerder actie ondernemen, hoeven hun pensioeninkomen van de meeste banken niet aan te tonen. Zij kunnen dan hun lopende aflossingsvrije hypotheek verlengen naar een nieuwe duur van 30 jaar. Stel een huizenbezitter van 40 jaar heeft in 2010 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten van €200.000 met een looptijd van 30 jaar. In 2025 heeft de aflossingsvrije hypotheek 15 jaar gelopen en is de huizenbezitter 55 jaar. Als nu de verlenging van de aflossingsvrije hypotheek geregeld kan worden, wordt de einddatum van de hypotheek 2055. Deze huizenbezitter is dan 85 jaar als de bank weer om de hoek komt kijken. De kans is groot dat de woning dan al is verkocht.
Erfpacht als valkuil
Huizenbezitters met een koopwoning, waarbij sprake is van erfpacht, moeten hun huiswerk goed doen. De voorwaarden voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn duidelijk als er sprake is van een aflopende erfpacht, waarbij de erfpachtovereenkomst vóór 1 januari 1992 is afgesloten:
NHG-voorwaarden erfpacht voor 1992
Wij staan traditionele erfpachtconstructies toe. Gaat het om een erfpachtovereenkomst van vóór 1 januari 1992? Dan moet de erfpachtovereenkomst nog minstens tot de helft van de looptijd van de lening duren. Behalve als in de overeenkomst staat dat het recht van erfpacht ‘onvoorwaardelijk wordt verlengd’.
Wat staat hier nu? Stel dat de erfpacht afloopt in juli 2040. Dan moet de hypotheek vóór juli 2025 worden afgesloten om een maximale duur te kunnen krijgen van 30 jaar (2 x (2040 -/- 2025)). Dit geldt ook voor huizenbezitters die hun aflossingsvrije hypotheek willen verlengen. Banken hanteren deze regel ook voor hypotheken zónder NHG met een erfpacht voor 1992.
Bij erfpachtconstructies afgesloten na 1992 verschillen de voorwaarden per bank. Zo zijn er banken (zoals Woonnu) die alleen hypotheken verstrekken tot aan de duur van de erfpacht. Uitgaande van het eerdere voorbeeld is de maximale duur van de hypotheek slechts 15 jaar! Nationale Nederlanden is veel gemakkelijker want die kijkt helemaal niet naar de duur van de erfpacht.
Helaas zijn er ook banken die helemaal niets in hun voorwaarden hebben staan. Hier zal de huizenbezitter dus de telefoon moeten pakken om te vragen wat de regels zijn rondom erfpacht.
Voorkom kopzorgen
Op tijd een aflossingsvrije hypotheek verlengen, kan veel kopzorgen in de toekomst voorkomen. Het is daarom goed om vooraf (en regelmatig) goed je huiswerk te doen zodat je precies weet wat de voorwaarden van je lopende aflossingsvrije hypotheek zijn. Je bent dan ook op de hoogte van de gevolgen als je bank tussentijds de regeltjes voor de aflossingsvrije hypotheek wijzigt.
J.J. Koets is hypotheekadviseur, auteur en columnist voor onder andere homefinance.nl en iex.nl