Aflossingsvrije hypotheken op de schop?

Tekst: Jos Koets

De aflossingsvrije hypotheek is al langer een doorn in het oog van De Nederlandsche Bank en de Europese Centrale Bank. Mogelijk volgen in de nabije toekomst nieuwe maatregelen om deze hypotheekvorm verder in te dammen.

De Europese Centrale Bank (ECB) wil dat Nederland de aflossingsvrije hypotheken gaat aanpakken. Dit nieuws komt niet als een verrassing. De ECB is namelijk al jaren bezig om druk uit te oefenen op Nederland. Voor een deel is de missie van de ECB al geslaagd: Nederland voerde een beperking in voor de aflossingsvrije hypotheken. 

Starters en aflossingsvrij lenen

Zoals bekend moeten starters vanaf 2013 hun hypotheek in maximaal 30 jaar aflossen door middel van een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek om renteaftrek te kunnen genieten. De aflossingsvrije hypotheek werd in 2013 niet verboden voor starters. Zij kunnen gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar hebben dan geen renteaftrek over de betaalde hypotheekrente. Wie een aflossingsvrije hypotheek wil afsluiten, moet zich aan bepaalde regels houden. De maximale aflossingsvrije hypotheek is volgens de normen van de banken 50% van de waarde van de woning. Deze 50% is ook van toepassing voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie. Een huizenbezitter die een familiehypotheek afsluit, kan voor de gehele waarde van de woning een aflossingsvrije lening afsluiten. 

Aflossingsvrij vóór 2013

Huizenbezitters die voor 1 januari 2013 een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten, kunnen deze hypotheek meenemen naar de volgende koopwoning voor een nieuwe looptijd van 30 jaar. Hierbij moeten zij wel rekening houden met de maximale 30 jaarstermijn waarin zij renteaftrek kunnen genieten. Een aflossingsvrije hypotheek van €150.000 die in juli 2010 is afgesloten, geeft tot juli 2040 renteaftrek. Vanaf juli 2040 is dit niet meer van toepassing en valt deze hypotheek van €150.000 in box 3. 

Laat je vooral niet gek maken als je nu een aflossingsvrije hypotheek hebt

Langzame afbouw aflossingsvrij

De aflossingsvrije hypotheek heeft als grootste voordeel de lage maandlasten. Het grote nadeel is dat de hypotheek niet wordt afgelost. Dit nadeel zorgt ervoor dat niet alleen de ECB wil dat de aflossingsvrije hypotheken worden aangepakt maar ook De Nederlandsche Bank (DNB). DNB is groot voorstander van vermindering van het aantal aflossingsvrije hypotheken. De afbouw van de aflossingsvrije hypotheken is sinds 2013 namelijk flink tegengevallen. Banken moesten zelfs aan DNB doorgeven hoeveel aflossingsvrije hypotheken zij nog hebben in hun klantenbestand, en hoeveel ze verwachten af te sluiten in de toekomst. Op het ogenblik is 50% van de Nederlandse hypotheekschuld bij banken nog aflossingsvrij. Volgens DNB is de kans groot dat huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek in financiële problemen komen als de hypotheekrente (flink) stijgt. Het gaat dan over de groep huizenbezitters waarbij ook het inkomen in de toekomst (flink) minder wordt. 

Aflossingsvrij was erg in trek

De aflossingsvrije hypotheek was zeer populair toen de hypotheekrente laag was. De hypotheekrente stond een paar jaar geleden onder de 1% bij een rentevaste periode van 10 jaar. Voor een paar tienden meer kon de hypotheekrente voor 20 of 30 jaar worden vastgezet. Veel huizenbezitters hebben geprofiteerd van deze lage hypotheekrente. Er zijn toen veel extra hypotheken afgesloten voor consumptieve doeleinden, zoals een vakantiehuisje in het buitenland, geld schenken aan kinderen om een koopwoning te kopen, of extra geld voor consumptieve besteding. Ook de groep ouderen heeft geld opgenomen om dat te consumeren, meestal in combinatie met het oversluiten van de hypotheek. Hierbij werd de hypotheekrente voor minimaal 20 jaar vastgezet. Bij een hypotheekrente van 1,5% en een hypotheekbedrag van €200.000 zijn de maandlasten slechts €250, terwijl die voor een annuïteitenhypotheek €690 zouden zijn. Ook bij andere hypotheekbedragen en hypotheekrentes is het verschil tussen aflossingsvrije en annuïteitenhypotheek in bruto maandlasten behoorlijk. Zie ook de tabel ‘Overzicht maandlasten’.

Problemen voor ouderen?

De vraag is nu of bij een flinke rentestijging oudere huizenbezitters in financiële problemen komen. Bij een hypotheekrente van 6% worden de maandlasten €1.000 voor een hypotheekbedrag van €200.000. Een echtpaar met alleen een AOW heeft een inkomen van €26.600 bruto per jaar. De maandlast voor de hypotheek is dan €12.000. Hierdoor komt dit stel zeker in financiële problemen. Maar DNB en ook kenners vergeten dat deze ouderen best goed kunnen rekenen en dat ze vooraf dit scenario hebben bekeken en besproken met hun partner en hypotheekadviseur. Zij zijn dan ook heel goed op de hoogte van het feit dat ze spaargeld achter de hand moeten houden om hier eventueel hun hypotheek mee te betalen. In de meeste gevallen geven de ouderen aan hun woning te gaan verkopen om met de opbrengst de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Controle door banken

Veel banken controleren huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek en gaan na of deze nog betaalbaar is in de toekomst. Het liefst willen zij dat de aflossingsvrije hypotheek wordt omgezet naar een annuïteitenhypotheek. Banken moeten echter verder kijken dan hun neus lang is. Alleen vragen naar het huidige inkomen en het toekomstige pensioeninkomen is niet voldoende om een goed beeld te krijgen. Vraag ook even naar het vermogen en andere eigen middelen. Is er nog ander onroerend goed, zoals een vakantiehuisje dat bijvoorbeeld helemaal is afbetaald? Toekomstige erfenissen zijn niet zeker, maar in veel situaties gaat het wel om een zeer leuk bedrag. 

Maatregelen in zicht?

De vraag is nu of er daadwerkelijk maatregelen komen om de aflossingsvrije hypotheek verder te beperken. En wat gaan banken doen met bestaande klanten? De medewerkers van de banken die ik heb gesproken, gaven voorbeelden van maatregelen om de aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk te maken:

• Er komen campagnes aan om aflossingsvrij af te bouwen.
• De renteopslag voor aflossingsvrij verhogen met 0,5% tot 1%.
• Tweede hypotheken kunnen alleen nog als annuïteiten- of lineaire hypotheek worden afgesloten.
• De inkomens controleren van huizenbezitters met een “hoge” aflossingsvrije hypotheek.
• De maximale aflossingsvrije hypotheek afhankelijk maken van de leeftijd van de huizenbezitters.
• De aflossingsvrije hypotheken omzetten naar een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 50 jaar.
• Het pensioeninkomen laten aantonen als iemand 20 jaar of korter voor de AOW-leeftijd een hypotheek afsluit of verhoogt.
• Een hertaxatie van de koopwoning.

Renteopslag verhogen

Op dit ogenblik is de gemiddelde renteopslag bij aflossingsvrije hypotheken 0,2%. Door de opslag flink te verhogen, zorgt een bank ervoor dat de aflossingsvrije hypotheek veel minder aantrekkelijk wordt ten opzichte van de annuïteitenhypotheek. Hoeveel hoger moet de hypotheekrente zijn zodat de maandlasten gelijk zijn aan die van een annuïteitenhypotheek? Dat is bij een renteopslag van 1,73%. Dan zijn de bruto maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek gelijk aan die van een annuïteitenhypotheek. Bij een annuïteitenhypotheek van €200.000 en een hypotheekrente van 4% is de bruto maandlast €955. Bij een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 en een hypotheekrente van 5,73% is de bruto maandlast ook €955.

Tweede hypotheek met aflossing

Huizenbezitters die een extra hypotheek willen afsluiten voor bijvoorbeeld een consumptieve opname of een verbouwing mogen geen aflossingsvrije hypotheek meer kiezen. De huizenbezitter moet dan verplicht een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten. In vergelijking met een persoonlijk lening is een tweede hypotheek altijd nog goedkoper. Een extra hypotheek kan voor 30 jaar worden afgesloten. Bij een consumptieve lening is dat niet het geval.

Leeftijd gaat meetellen

Opvallend is de optie om de hoogte van de aflossingsvrije hypotheek afhankelijk te maken van de leeftijd van de huizenbezitters. Ik verwacht dat een aflossingsvrije hypotheek dan nog mogelijk zal zijn tot een bepaalde leeftijd en tot een bepaald percentage van de waarde van de woning. Als alle banken dit gaan invoeren met verschillende percentages en leeftijden zal het een leuke puinhoop worden.

Annuïteitenhypotheek van 50 jaar

Een drastische maatregel is om alle aflossingsvrije hypotheken om te zetten naar een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 50 jaar. Bij een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 en een hypotheekrente van 4,00% is de bruto maandlast €667. Bij een annuïteitenhypotheek van €200.000 en een hypotheekrente van 3,8% en een looptijd van 50 jaar is de bruto maandlast €745. In dit voorbeeld is de bruto maandlast voor de annuïteitenhypotheek bijna €80 hoger. Na 30 jaar is de hypotheek nog €125.000. Er is dus in 30 jaar €75.000 afgelost. 

Pensioeninkomen aantonen

Iedere huizenbezitter die 10 jaar voor de pensioendatum een hypotheek gaat aanvragen, moet het pensioeninkomen aantonen. Het pensioeninkomen is meestal lager dan het huidige inkomen bij werken. Men vergeet hier dat het pensioeninkomen anders getoetst wordt. Gepensioneerden kunnen in verhouding tot hun pensioeninkomen meer lenen dan werkenden. Daardoor is hun maximale hypotheek (flink) hoger. Om meer zekerheid te krijgen op pensioendatum, is de optie van 20 jaar voor pensioendatum het pensioeninkomen aantonen een mogelijkheid. 

Gedwongen hertaxatie

Kan een bank een woning hertaxeren en hiermee een huizenbezitter “dwingen” om meer af te lossen? Ja dat kan. Dat staat bijvoorbeeld in de voorwaarden van Florius (zie het kader Taxatievoorwaarden Florius). Hertaxeren is tot op heden niet op grote schaal voorgekomen. Veel huizenbezitters denken dat na de rentevastperiode de bank weer naar het inkomen gaat vragen. Dit laatste is niet aan de orde. Na de rentevastperiode krijgt de huizenbezitter een nieuw voorstel om uit verschillende rentevast periodes te kiezen. 

Laat je niet gek maken

Bestaande huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek moeten zich niet gek laten maken. De kans is groot dat er wat gaat gebeuren met de aflossingsvrije hypotheek. En de NHG zal zeker niet worden overgeslagen. Als NHG mee wil doen dan moeten zij hun voorwaarden wijzigen. Dit zal zeker niet op 1 juli gebeuren, maar op zijn vroegst pas op 1 januari 2025. Het is wel verstandig om je financiële boekhouding op orde te hebben. Dit zorgt ervoor dat je geen slapeloze nachten hebt. 

OVERZICHT MAANDLASTEN

In dit overzicht zie je met welke bedragen de maandlasten oplopen bij verschillende hypotheekschulden en hypotheekrentes. Vooral bij een lage hypotheekrente is een woningbezitter veel goedkoper uit met een aflossingsvrije hypotheek in vergelijking met een annuïteitenhypotheek.

TAXATIEVOORWAARDEN FLORIUS

Banken kunnen tussentijds vragen om een hertaxatie van je woning. Dat staat vaak in de hypotheekvoorwaarden. Zo staat bijvoorbeeld in de voorwaarden van Florius dat ze op elk moment opdracht kunnen geven om je woning te laten taxeren. De kosten zijn voor rekening van de woningbezitter. Je moet hieraan meewerken. Florius kan na taxatie de rente aanpassen of vragen om extra aflossing als de waarde van de woning in relatie tot de schuld daartoe aanleiding geeft. 

Jos Koets is al jarenlang eigenaar van Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Hij schrijft veel over hypotheken, bijvoorbeeld op IEX.nl. Daarnaast heeft hij enkele boeken over hypotheken op zijn naam staan.