Steeds meer mensen overwegen hun hypotheek af te lossen. Met deze handige checklist weet je wanneer je dat eventueel zou moeten doen. En wanneer niet.
Als de hypotheek je netto meer kost dan je spaargeld oplevert, loont het soms om de hypotheek af te lossen. Neem je eigen situatie eens onder de loep met onze checklist.
☐ je lening(en)
Heb je naast je hypotheek ook consumptieve leningen (voor bijvoorbeeld een auto) of een doorlopend krediet? De rente over die leningen is vaak hoger en bovendien niet aftrekbaar. Het kan daarom verstandig zijn om consumptieve leningen eerst af te betalen en pas daarna te denken aan de aflossing van de hypothecaire lening.
☐ je hypotheekvorm
Aflossen kan onvoordelig uitpakken bij een hypotheek waarbij je kapitaal opbouwt voor het aflossen van je hypotheek, zoals de (bank)spaarhypotheek of de beleggingsvariant daarvan. Als je zo’n hypotheek hebt, bespreek de gevolgen van een aflossing dan eerst met je adviseur en vraag een offerte vóórdat je aflost.
☐ verhuisplannen
Bij verhuisplannen kun je beter niet aflossen. Als je dat wel doet, beperk je de mogelijkheid om te lenen als je een duurder huis koopt, terwijl het juist dan fiscaal aantrekkelijker kan zijn om maximaal te lenen en de rente af te trekken. Bovendien heb je je spaargeld straks nodig voor het inrichten van je nieuwe woning.
☐ verbouwingsplannen
Ook als je binnenkort gaat verbouwen of (groot) onderhoud wilt uitvoeren aan je woning, kun je soms beter niet aflossen. Bekijk eerst of het voordeliger is je spaargeld te gebruiken voor de verbouwing of het onderhoud. En wellicht is het zelfs aantrekkelijker om nog bij te lenen, want de rente over een lening voor verbouwing of onderhoud is óók aftrekbaar. Zie ook het kader ‘Wat levert aflossen op?’.
☐ je buffer
Als je besluit af te lossen, hou dan op een spaarrekening altijd wat spaargeld aan als buffer (€15.000 tot €20.000 is een mooi bedrag). Gebruik ook geen spaargeld dat je later misschien nodig hebt voor bijvoorbeeld verzorging als je oud of invalide wordt, voor een andere auto of voor een aanvulling op je inkomen. Los evenmin af als je nog wilt schenken aan je kinderen.
☐ hoeveel los je af?
Volledig aflossen biedt vaak het grootste voordeel, maar ook gedeeltelijke aflossing kan voordelig zijn. Ga na wat in jouw situatie het beste is.
☐ de besparing
Met onze calculator ‘Hypotheek aflossen’ kun je uitrekenen hoeveel het (deels) aflossen van de hypotheek je oplevert. Zie het kader ‘Wat levert aflossen op?’.
☐ boeterente
Pas op als banken boeterente (‘vergoedingsrente’) berekenen. Als die erg hoog is, kan het aantrekkelijker zijn om de hypotheek niet af te lossen. In veel hypotheekovereenkomsten staat overigens wel de mogelijkheid om jaarlijks een klein deel, vaak 10%, boetevrij af te lossen. Los jaarlijks af als dat voordeliger is.
☐ het juiste moment
Het einde van een rentevastperiode is altijd een goed moment om aflossing van de hypotheek te overwegen omdat aflossen dan vaak boetevrij kan. Neem op tijd contact op met je bank en haal, ook op tijd, offertes bij andere banken. Met op tijd bedoelen we minimaal 2 maanden voor de afloop van je rentevastperiode.
TIP: Als dat boetevrij kan, kun je natuurlijk (een deel van) je hypotheek aflossen met een lening bij familieleden (familiebank). Je familieleden krijgen meer rente voor hun spaargeld. Meer informatie in ons ‘Stappenplan Familiebank’.
☐ meerdere hypotheken
Heb je meerdere hypotheken? Bekijk dan de mogelijkheden om de duurste het eerst af te lossen. Hou wel rekening met de overige voorwaarden van de bank, maar ook met de aan de lening gekoppelde producten.
☐ gesprek met je bank
Bespreek je voornemen tot aflossen altijd met je bank, al was het alleen maar vanwege de kleine lettertjes in je huidige hypotheekcontract en de berekening van de hoogte van de boeterente.
LET OP: Informeer vooraf naar de advieskosten van de bank. Die brengt ze tegenwoordig apart in rekening.
☐ noodzaak overlijdensrisicoverzekering
Heb je voor je hypotheek een overlijdensrisicoverzekering afgesloten? Als je voldoende hebt gespaard voor aflossing is die levensverzekering wellicht niet meer nodig.
☐ uitschrijving bij het kadaster
Als je de hypotheek helemaal hebt afgelost, kun je de hypothecaire inschrijving bij het kadaster laten doorhalen (‘royeren’). Royementskosten zijn fiscaal aftrekbaar als je kort na het moment van aflossen de hypotheek uitschrijft. Niet royeren heeft als voordeel dat je in de regel bij dezelfde hypotheekverstrekker opnieuw geld kunt lenen zonder notariskosten. Bovendien is royeren bij verkoop van de woning vaak voordeliger dan tussentijds. Een goedkope notaris kun je vinden op www.degoedkoopstenotaris.nl. Maak wel altijd schriftelijk of per e-mail een prijsafspraak.
☐ je voorlopige aanslag
Nadat je je hypotheek (deels) hebt afgelost, is ook je renteaftrek lager. Je belastingteruggaaf voor hypotheekrenteaftrek gaat dus omlaag. Aan de andere kant heb je ook minder box 3-vermogen. Ook de belasting in box 3 gaat dus omlaag. Pas je voorlopige aanslag aan de nieuwe situatie aan.
☐ nadelen van aflossen
Aflossen heeft nadelen. Je bent je renteaftrek definitief kwijt. Ook kan het geld dat je gebruikte voor de aflossing niet meer renderen. En je geld zit vast in de woning. Als je voor andere uitgaven consumptief moet lenen, is de rente meestal hoger en in elk geval niet meer aftrekbaar! Bovendien zijn de afgelopen jaren de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek steeds strenger geworden. Het is daardoor in de praktijk vaak moeilijker het geld later weer ‘uit de stenen’ te halen. Het geld in je huis komt pas vrij nadat je je huis hebt verkocht en verhuisd bent naar een huurwoning of een goedkopere koopwoning. Zijn één of meer van deze nadelen voor jou van toepassing? Overweeg dan om niet af te lossen.
Wat levert aflossen op?
Bereken met de calculator ‘Hypotheek aflossen’ hoeveel aflossen jou oplevert. De calculator houdt rekening met de bespaarde hypotheekrente, het toekomstig misgelopen rendement op het aflossingskapitaal en de belasting in box 1 en box 3.
De calculator houdt geen rekening met een eventuele boeterente. De calculator houdt ook geen rekening met het volgende. Los je af met spaargeld en heb je ook overig vermogen in box 3? Door de aflossing kun je een groter deel van je vrijstelling gebruiken voor je overig vermogen waarvoor doorgaans een hoger (forfaitair) rendement aangegeven moet worden. Dat levert een extra box 3-voordeel op dat je automatisch via de aangifte krijgt. Zie ook Doe-Het-Zelf: Aflossen (FiscAlert september 2024).
Aflossen kan nog meer opleveren, namelijk het verlagen van de renteopslag voor de resterende hypotheek. Dit geldt niet voor hypotheken met NHG.
LET OP: Wil je weten of aflossen en financieren van een verbouwing met eigen geld aantrekkelijker is dan blijven lenen (inclusief een lening voor de verbouwing)? Vul dan bij ‘hypotheek’ het hypotheekbedrag in als je niet aflost en de verbouwing ook financiert en bij ‘aflossing hypotheek’ het deel van je geld dat je zou kunnen gebruiken voor de verbouwing en de aflossing van de hypotheek.