Eigen woning 5 x zwaarder belast?

Het nieuwe kabinet komt met goed nieuws voor huizenbezitters: de hypotheekrente blijft ongewijzigd. Maar pakken donkere wolken zich samen nu een groep deskundigen voorstelt om woningbezitters 5 x zwaarder te belasten? 

Tekst: Jos Koets 

Het heeft even geduurd, maar we hebben eindelijk een nieuw kabinet. Dit kabinet komt direct met goed nieuws voor de huizenbezitters. De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd. Zoals bekend heeft iedere huizenbezitter 30 jaar renteaftrek over de betaalde hypotheekrente. Deze 30-jaarsperiode is ingevoerd op 1 januari 2001. Huizenbezitters die voor deze datum een box 1-hypotheek hadden, kunnen tot 1 januari 2031 de betaalde hypotheekrente opgeven aan de Belastingdienst. Een huizenbezitter die voor het eerst in 2010 een koopwoning kocht, heeft dus renteaftrek tot 2040. Huizenbezitters die tussentijds hun hypotheek hebben verhoogd voor de aankoop van een andere woning, of verbetering van hun huidige koopwoning, hebben over dit extra bedrag ook weer een nieuwe renteaftrekperiode van 30 jaar. Het jaar van aankoop van de woning speelt ook nog een rol. Startende huizenbezitters die na 1 januari 2013 hun eerste koopwoning hebben gekocht, moeten een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek afsluiten om renteaftrek te kunnen krijgen. Hierbij mag de looptijd niet langer zijn dan 30 jaar. Al met al zijn er genoeg regels waaraan een huizenbezitter moet voldoen om renteaftrek te kunnen genieten. Het kabinet zal vooral uitkijken naar 2031 omdat heel veel huizenbezitters dan geen renteaftrek meer kunnen opgeven.

Toch donkere wolken?

Voor de komende jaren kunnen huizenbezitters rustig gaan slapen, of doemen er toch donkere wolken op? De Rabobank bracht diverse woningexperts samen: ontwikkelaars, bouwers, corporaties, gemeenten en wetenschappers. Zij laten een leuk proefballonnetje op. Ze vinden dat de belastingvoordelen van de huizenbezitters moeten worden afgebouwd. ‘De voordelen van het eigenwoningbezit (de waardestijging en het woongenot) blijven nu grotendeels onbelast, terwijl de financieringskosten wel aftrekbaar zijn’, schrijven Stefan Groot en Carola de Groot van RaboResearch. ‘In combinatie met een star aanbod leidt dit tot hoge huizenprijzen en grondprijzen.’

De hypotheekrenteaftrek blijft onveranderd volgens RaboResearch. Die zorgt namelijk voor een meer stabiele woningmarkt. Het voordeel ervan wordt echter weggenomen door de eigen woning zwaarder te belasten door middel van het verhogen van het eigenwoningforfait. Op het ogenblik wordt het eigenwoningforfait berekend door een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de koopwoning bij het inkomen op te tellen. Voor de meeste woningen is dat 0,35% van de WOZ-waarde (zie tabel 1). De WOZ-waarde wordt ieder jaar door de gemeente bepaald. RaboResearch stelt voor dit percentage te verhogen naar 1,7%. Dit is bijna 5 x hoger dan het huidige percentage.

Berekening eigenwoningforfait

Om het eigenwoningforfait te berekenen, moeten we de WOZ-waarde vermenigvuldigen met een percentage. De meeste huizenbezitters gaan in 2024 0,35% over hun WOZ-waarde aangeven. Bij een WOZ-waarde van €400.000 wordt het eigenwoningforfait (€400.000 x 0,35% =) €1.400. Deze €1.400 wordt bij het inkomen opgeteld waarna er belasting wordt geheven. Een huizenbezitter met een inkomen van minder dan €75.518 moet hierover 36,97% belasting betalen, en soms nog meer door de algemene heffingskorting. Onderaan de streep moet deze huizenbezitter dan (€1.400 x 36,97% =) €517 per jaar betalen. De afgelopen jaren was het trendy om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Stel dat de huizenbezitter uit het voorbeeld hierboven dat ook doet en de WOZ-waarde wordt verlaagd naar €350.000. Het gevolg is dat het eigenwoningforfait €1.225 wordt. Bij een belastingtarief van 36,97% gaat deze huizenbezitter dan €452 betalen. Dit is maandelijks een voordeeltje van €5,40!

De hypotheekrenteaftrek blijft, maar er zijn ook andere touwtjes om aan te trekken

Afbouw van Wet Hillen

Hoe zat het ook alweer met de Wet Hillen? Tweede Kamerlid Hillen wilde woningeigenaren belonen die hun schuld bijna hadden afgelost. Bij deze woningbezitters is het eigenwoningforfait meestal hoger dan de betaalde hypotheekrente. Dankzij de wet Hillen hebben zij recht op ‘Aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld’. Per saldo kregen zij dan geen bijtelling over de waarde van hun woning. Zoals misschien bekend wordt de Wet Hillen sinds 2019 in 30 jaar afgebouwd. De aftrek wordt ieder jaar 3,33% minder. Huizenbezitters kunnen in 2024 nog 80,00% van het verschil tussen hun eigenwoningforfait en de betaalde hypotheekrente in box 1 voor hun eigen woning als aftrek opgeven. In 2048 is deze aftrek helemaal verdwenen.

Gevolgen afbouw Hillen

Wat zijn precies de gevolgen voor de huizenbezitters? Dat laat ik zien in tabel 2. In alle berekeningen is de WOZ-waarde €400.000 en betaalt de huizenbezitter nog jaarlijks €600 aan hypotheekrente. Het eigenwoningforfait in alle jaren is gelijk namelijk €1.400. In 2018 werd €600 hypotheekrente en €800 aftrek kleine eigenwoningschuld in mindering gebracht op deze €1.400. Onderaan de streep betaalde deze huizenbezitter dus niets in 2018.

In 2024 mag nog 80% van het verschil van het eigenwoningforfait en de betaalde hypotheekrente als aftrek kleine eigenwoningschuld in mindering worden gebracht. De aftrek is dan een bedrag van (80% x (€1.400 - €600 =)) €640. De huizenbezitter heeft nu een bijtelling bij het inkomen van €160. In 2031 kan de vlag uit voor het kabinet. Veel huizenbezitters hebben dan geen recht meer op renteaftrek omdat de termijn van 30 jaar is verlopen. Het percentage Aftrek kleine eigen woning schuld is in 2031 nog 56,70%. De bijtelling voor de huizenbezitter wordt dan €606. In 2048 is het over met de Wet Hillen voor alle huizenbezitters in Nederland. Voor deze huizenbezitter wordt de bijtelling hetzelfde als het eigenwoningforfait namelijk €1.400. Bovenstaande berekeningen laten zien dat het geleidelijk beperken van de Wet Hillen geen grote gevolgen heeft voor de huizenbezitters. De belasting over de WOZ-waarde loopt op van €59 in 2024 tot €517 in 2048.

Plannen RaboResearch

Wat zijn de gevolgen voor de huizenbezitters als per direct het voorstel van RaboResearch wordt ingevoerd door het kabinet? Dat zie je ook in tabel 2. Het eigenwoningforfait stijgt flink en wordt (1,7% x €400.000 =) €6.800. De betaalde hypotheekrente van €600 mag in mindering worden gebracht. Bovendien kan in 2024 nog 80% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de betaalde hypotheekrente in de mindering worden gebracht. Dit is een bedrag van (80% x (€6.800 - €600 =) €4.960. De bijtelling is dan €1.240. Dit is €1.080 hoger dan nu. Bij een belastingpercentage van 36,97% betaalt de huizenbezitter €458 per jaar, tegenover €59 nu.

Maar het financiële plaatje wordt erger. Huizenbezitters die vanaf 2031 geen renteaftrek meer hebben, mogen flink de portemonnee gaan trekken. Zij hebben een eigenwoningforfait van €6.800 en kunnen nog een bedrag van (56,70% x €6.800 =) €3.856 aan aftrek kleine eigenwoningschuld in mindering brengen. De fiscus zal in dat geval een enveloppe sturen met een te betalen bedrag van €1.088. In 2048 wordt de enveloppe flink wat dikker. Het te betalen bedrag zou dan €2.514 worden. Dit is een maandelijks bedrag van €210.

5 x meer belasting

Het is duidelijk dat het voorstel van RaboResearch voor 5 x zwaardere lasten gaat zorgen. Het is leuk dat het kabinet en andere instanties blijven roepen dat de hypotheekrenteaftrek niet wordt aangepakt. Dit geeft rust aan alle huizenbezitters en ook aan de toekomstige kopers. Helaas zijn er altijd mogelijkheden om aan andere touwtjes te trekken. Door het percentage van het eigenwoningforfait te verhogen, en het (eventueel nog eerder) afbouwen van de Wet Hillen, zal een huizenbezitter flink meer gaan betalen. Het kabinet heeft al wat tegenvallers gekregen. Als zij besluiten om het voorstel van de RaboResearch over te nemen, dan zal dit flink wat euro’s opleveren. Het gevolg is dan wel dat de huizenbezitters weer de dupe zijn.

Wat kunnen huizenbezitters doen?

Huizenbezitters doen er goed aan om de renteaftrek over de afgelopen jaren met daarbij de juiste hypotheekbedragen in kaart te brengen. Je weet dan precies over welk deel van je hypotheek je geen renteaftrek meer hebt als de 30-jaarstermijn voorbij is.

Tabel 1 Overzicht eigenwoningforfait 

Dit is de tabel met de percentages van het eigenwoningforfait. Je berekent het eigenwoningforfait door je WOZ-waarde te vermenigvuldigen het percentage dat bij je WOZ-waarde hoort. Dit bedrag tel je bij je inkomen op.

Tabel 2 Belasting voor en na voorstel RaboResearch

Hieronder zet ik de verschillende eigenwoningforfaits en te betalen belastingen voor en na het voorstel van RaboResearch nog even op een rij. 

Jos Koets is al jarenlang eigenaar van Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Hij schrijft veel over hypotheken, bijvoorbeeld op IEX.nl. Daarnaast heeft hij enkele boeken over hypotheken op zijn naam staan.