Hypotheekrente: wanneer krijg je korting?

Wie wil er nu geen korting op de hypotheekrente? Hypotheekadviseur Jos Koets geeft je tips die je kunt gebruiken om een lagere hypotheekrente te vragen aan je bank. 

Besparen op je woonlasten

Veel Nederlanders zijn bezorgd over hun woonlasten. Er zijn slimme manieren om te besparen:

• Kijk of je de risicoklasse van je hypotheek kunt verlagen. Dat lukt vaak als je WOZ-waarde flink hoger is.
• Soms geven banken rentekorting als je energiebesparende maatregelen neemt.
• Je kunt je hypotheek oversluiten of vragen om rentemiddeling. 

Tekst: Jos Koets

Huizenbezitters met een hypotheek doen er verstandig aan om die regelmatig te laten controleren door een hypotheekadviseur. Het valt mij op dat veel huizenbezitters, die hun rente voor een langere periode van bijvoorbeeld 20 jaar hebben vastgezet, hun hypotheek laten versloffen. Deze ligt dan onder in de kast en er wordt jarenlang niet naar gekeken. Een Algemene Periodieke Keuring (APK) van je hypotheek kan geld opleveren in de vorm van lagere maandlasten. Hierbij kun je kijken naar de volgende punten:

• de risicoklasse van de hypotheek
• verbouwen
• energielabel
• oversluiten of rentemiddeling

Die APK heeft eigenlijk geen zin als je een (bank)spaarhypotheek hebt. De hypotheekrente gaat dan wel omlaag maar de premie stijgt, waardoor je maandlasten ongeveer gelijk blijven. 

Risicoklasse van de hypotheek

Bij een hypotheek zonder Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is de hoogte van de hypotheekrente mede afhankelijk van de verhouding tussen hoogte van de lening en de waarde van de woning. Bij ING bedraagt de hypotheekrente 4,52% bij een rentevast periode van 20 jaar en een (bijna) volledige financiering (tot en met 100%, zie de tabel). In de risicoklasse tot 55% van de marktwaarde is de hypotheekrente 4,20%. Dat scheelt 0,32 procentpunt. Hoe lager het percentage, hoe lager de hypotheekrente. Een voorbeeld ter verduidelijking waarbij sprake is van een annuïteitenhypotheek van €400.000. Bij de risicoklasse van 100% is de hypotheekrente 4,52% waardoor de bruto maandlast €2.031 wordt. De bruto maandlast bedraagt €1.956 bij een hypotheekrente van 4,20% en een risicoklasse tot 55%. In dit voorbeeld is de besparing bruto €75 per maand. 
Maar hoe krijg je je woning in een lagere risicoklasse? Huizenbezitters die een annuïteiten- of een lineaire hypotheek hebben, lossen maandelijks af. Daardoor wordt hun hypotheekschuld lager. Daarnaast is het natuurlijk altijd mogelijk om extra af te lossen. Bij de meeste banken kan dit boetevrij als de extra aflossing lager is dan 10% van de afgesloten hypotheek. Aan de andere kant kan de koopwoning in waarde stijgen, waardoor de lopende hypotheek ook in een lagere risicoklasse kan komen. 
Als de hypotheek in een lagere risicoklasse komt, zijn er diverse banken (waaronder Obvion, Munt Hypotheken en NIBC) die de hypotheekrente automatisch aanpassen. Bij andere banken (waaronder Florius) moet je actief vragen om rentekorting. De waarde van de woning moet wel worden aangetoond. Afhankelijk van de bank kan dit door middel van een taxatierapport, desktoptaxatie of uitgebreide WOZ-verklaring. Een uitgebreide WOZ-verklaring kost niets. Deze verklaring kun je opvragen via de website van je gemeente. Voor de desktoptaxatie moet je €95 betalen. Via de website Desktop Taxatie® (desktoptaxatie.nl) kun je een aanvraag indienen. Geef wel aan voor welke bank de taxatie is. Na betaling van €95 ontvang je een bevestigingsmail. Het desktoptaxatierapport ontvang je binnen 4 uur. Maar check vóór de aanvraag wel of de bank wel akkoord gaat met een desktoptaxatie. Dat hangt bijvoorbeeld af van de waarde van je huis. Als een desktoptaxatie niet mogelijk is, ben je aangewezen op een fysieke taxatie. Hierbij komt de taxateur bij je thuis om je woning te taxeren. Dit kost meer tijd en de kosten zijn ook hoger. Het is verstandig even vooraf enkele taxateurs te bellen en te vragen naar hun tarief. De gemiddelde kosten voor een taxatierapport bedragen €800. De taxatiekosten zijn fiscaal aftrekbaar via de IB-aangifte als je ook echt minder rente gaat betalen. 
Huizenbezitters met een hypotheek met NHG hoeven niet te kijken naar de waarde van hun woning en de hoogte van de lopende hypotheek. Een hypotheek met NHG valt bij de meeste banken in de laagste risicoklasse en dat levert al de laagste hypotheekrente op. 

Het levert geld op als je elke paar jaar naar je hypotheek kijkt

Verbouwen

Huizenbezitters die willen verbouwen, doen er verstandig aan om vooraf goed na te denken over de vraag hoe zij de verbouwing gaan betalen. De gemakkelijkste manier is om de verbouwing uit eigen middelen betalen. De waarde van de woning wordt na de verbouwing hoger. Maar de waardestijging is afhankelijk van het soort verbouwing. Een uitbouw zal voor een sterkere waardestijging zorgen dan een nieuwe tuin! Na de verbouwing kun je een desktoptaxatie of taxatierapport laten maken. Hierbij is de kans groot dat bij een fysieke taxatie de woning hoger wordt gewaardeerd dan bij een desktoptaxatie. In het laatste geval moet je namelijk mondeling doorgeven aan de taxateur wat er allemaal verbouwd is en wat dit gekost heeft.
Huizenbezitters die een extra hypotheek willen afsluiten voor de verbouwing kunnen dit op 2 manieren doen. Zij kunnen de woning laten taxeren vóór de verbouwing. Dat kan met een desktoptaxatie. Het voordeel is dat het verbouwingsbedrag rechtstreeks wordt overgemaakt. Het nadeel is mogelijk een lagere woningwaarde wat eventueel gevolgen heeft voor de lopende hypotheek, als de lopende en de extra hypotheek in een hogere risicoklasse terechtkomen. Je kunt ook de verbouwing laten meetaxeren. Je krijgt dan een woningwaarde voor en na verbouwing. Het verbouwingsbedrag gaat nu in depot. De waarde na verbouwing wordt nu aangehouden voor het bepalen van de risicoklasse.

Energielabel

Er zijn banken in Nederland die een extra rentekorting geven als er sprake is van een energielabel A of hoger. Deze korting wordt dan gegeven bij het afsluiten van de hypotheek. Tijdens de rentevast periode van een lopende hypotheek wordt de rentekorting niet gegeven als het energielabel verbetert. ING doet dat sinds 30 april 2025 anders. Voor deze datum gaf ING rentekorting als er sprake is van een Actieve ING Betaalrekening (korting van 0,25%) en duurzaamheidskorting van 0,10% (energielabel A) of 0,15% (energielabel A+ en hoger). Er komt nu een rentekorting voor alle energielabels bij. Dit zijn dan de energielabels van G tot en met A++++. De rentekorting kan oplopen tot 0,15%. Bij een hypotheek met NHG en een rentevast periode van 20 jaar is de rente 4,01% bij energielabel A en de korting voor de betaalrekening. Bij energielabel B is de rente 4,04%, bij C 4,07%, bij D 4,10% en bij E, F en G is de rente 4,13%. 
De verschillen in hypotheekrente kunnen flink oplopen bij ING. Voor een hypotheek zonder NHG tot 100% marktwaarde met energielabel G zonder korting voor de betaalrekening is de hypotheekrente 4,77% bij een rentevast periode van 20 jaar. Het renteverschil met NHG is dan 0,64%. Ik verwacht dat hypotheekadviseurs in zo’n geval geen ING adviseren. 
Belangrijk is dat de hypotheekrente automatisch wordt aangepast tijdens de rentevaste periode als het bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) geregistreerde energielabel is verbeterd. Voor bestaande klanten gaat dit ook gelden als zij hun huidige hypotheek verhogen, tussentijds aanpassen of een nieuw rentevoorstel krijgen. Voor de registratie van een ander energielabel moet je wel een adviseur inschakelen en betalen. De kans is groot dat ook andere banken dit voorbeeld gaan volgen. Het is dus verstandig om de nieuwsberichten van je huidige bank goed in de gaten te houden. 

Oversluiten of rentemiddeling

Huizenbezitters die hun hypotheekrente voor een langere periode hebben vastgezet, hopen dat zij de juiste beslissing hebben genomen. Als de hypotheekrente flink daalt, gaan veel huizenbezitters twijfelen over hun lopende hypotheek. Zij gaan bij hun hypotheekadviseur informeren hoe zij aan een lagere hypotheekrente kunnen komen. Een hypotheek oversluiten is een mogelijkheid, maar dat wordt een dure optie. Het renteverlies voor de bank zal namelijk betaald moeten worden. Dit kan oplopen tot (tien)duizenden euro’s waardoor oversluiten niet meer interessant wordt. 
Een voorbeeld: de lopende hypotheek heeft een hypotheekrente van 4,0%. Deze rente is 20 jaar vastgezet waarvan 5 jaar is verlopen. De bank kijkt nu naar de hoogte van de rente bij een rentevast periode van 15 jaar. Deze blijkt 2,5% te zijn. Het renteverlies voor de bank is nu 15 jaar lang 1,5% (4% - 2,5%). Stel dat het hier om een hypotheekschuld gaat van €300.000, dan is het renteverlies €67.500. 
Bij oversluiten van de hypotheek heeft de huizenbezitter nog een voordeel, namelijk het percentage dat er boetevrij mag worden afgelost. Hoe hoger dit percentage hoe kleiner het renteverlies wordt. Bovendien zal de bank het bedrag nog contant maken omdat het bedrag in 1 keer wordt ontvangen en niet meer in termijnen. In ieder geval blijkt al uit dit simpele voorbeeld dat het om hele hoge bedragen kan gaan. De boeterente is wel eenmalig fiscaal aftrekbaar. Maar bij dergelijke bedragen zullen veel huizenbezitters besluiten om de hypotheek niet over te sluiten. 
Er waren huizenbezitters die dachten heel slim te zijn. Zij sloten namelijk een tweede hypotheek met de lagere hypotheekrente af waarbij ze aangaven deze te gebruiken voor consumptieve doeleinden. Na ontvangst van het hypotheekbedrag werd deze gebruikt voor het aflossen van een gedeelte van de lopende hypotheek met de hogere rente. Banken kregen dit natuurlijk door. Deze werkwijze is verboden volgens de voorwaarden en kan grote problemen opleveren als banken dit constateren. Zij kunnen dan de lopende hypotheek per direct opeisen. 
Als oversluiten een (te) dure optie is, is rentemiddeling een betere mogelijkheid. Bij rentemiddeling hoeft het renteverlies niet in 1 keer betaald worden aan de bank. Dit renteverlies wordt doorberekend over de nieuwe rentevast periode. Deze berekende rente wordt dan opgeteld bij de huidige lage rente voor die rentevast periode. De huizenbezitter betaalt dan wel een hogere rente betalen dan de marktrente.

Bekijk de voorwaarden

Wil je de maandlasten verlagen? Dan doe je er verstandig aan om eerst de kleine lettertjes (voorwaarden) goed door te neem. Je moet dan in de voorwaarden naar de onderwerpen ‘risicoklassen’, ‘oversluiten’, ‘rentemiddeling’ en ‘boetevrij aflossen’ kijken. Je bent dan goed op de hoogte van de eisen waaraan je moet voldoen om rentekorting krijgen en wat dit gaat kosten. Heb je dan nog vragen dan is het verstandig om je hypotheekadviseur of bank te bellen. 

J.J. Koets is hypotheekadviseur, auteur en columnist voor onder andere homefinance.nl en iex.nl