De meeste huizenzoekers moeten aan de slag met de hypotheek als ze eindelijk hun droomhuis hebben gevonden. Een hypotheek mét Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt veel voordelen. Jos Koets legt uit welke dat zijn en wat anders is in 2026.
Tekst: Jos Koets
Het nieuwe jaar begint met goed nieuws voor huizenzoekers. Nationale Hypotheek Garantie heeft de grens, die bepaalt tot welk bedrag een hypotheek met NHG kan worden afgesloten, voor 2026 verhoogd tot €470.000. Met Energie Besparende Voorzieningen is het bedrag nog wat hoger: €498.200. Op het ogenblik is de gemiddelde huizenprijs voor bestaande woningen rond de €490.000. Bij sterk stijgende huizenprijzen is de grens van NHG bijna altijd lager dan de gemiddelde actuele huizenprijs. NHG bepaalt de nieuwe NHG-grens op basis van de gemiddelde koopsom van de afgelopen 27 maanden (vermeerderd met 5% en afgerond op een bedrag deelbaar door €5.000). In 2020 was de NHG-grens nog €310.000. In 5 jaar tijd zijn de huizenprijzen dus met meer dan 50% gestegen! Een stijging van de NHG-grens is dus eigenlijk ook geen goed nieuws voor huizenzoekers.
Regels voor grensbedrag
Een NHG-grens is leuk, maar zorgt er ook voor dat aan bepaalde eisen voldaan moet worden. Voor de NHG is het laagste bedrag van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Stel: de koopsom is €470.000 en de taxatiewaarde is €500.000, dan is een hypotheek met NHG mogelijk. Bedraagt de koopsom €500.000 en de taxatiewaarde €470.000? Ook dan kun je een hypotheek met NHG afsluiten. Maar bij een koopsom én een taxatiewaarde €475.000 krijg je geen hypotheek met NHG. Uit deze 3 voorbeelden blijkt dat het beïnvloeden van de taxatiewaarde belangrijk kan zijn om in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG. Hierbij merk ik op dat het niet toegestaan is om contact te hebben met de taxateur over de hoogte van de taxatiewaarde van de gekochte woning. In de praktijk gebeurt dit nog steeds regelmatig.
Met NHG lagere maandlasten
NHG heeft diverse voordelen. Het eerste voordeel is een lagere hypotheekrente in vergelijking met een hypotheek zonder NHG. Dit rentevoordeel is globaal 0,4% in vergelijking met een hypotheek tot 100% van de marktwaarde. Het gaat bij die korting om leuke bedragen. Bij een hypotheek van €470.000 is de rente voor 10 jaar vast met NHG rond de 3,5%. De bruto maandlast voor de annuïteitenhypotheek is dan €2.111. Voor een hypotheek zonder NHG met een rente van 3,9% is de bruto maandlast €2.217. Het verschil is dus ruim €100 per maand. Dit is over 10 jaar toch ruim €12.000 dat bespaard wordt. Als we kijken naar de rentevast periode van 20 jaar dan is de bruto maandlast €2.244 bij een rente van 4,0% voor de hypotheek met NHG. Bij de hypotheek zonder NHG is de rente 4,4% en de bruto maandlast €2.354. Hierbij merk ik nog op dat de aflossing op de annuïteitenhypotheek bij een lagere hypotheekrente in de eerste jaren hoger is. Dit betekent dat een huizenbezitter, die over een paar jaar gaat verhuizen, een lagere hypotheekschuld heeft bij een hypotheek met NHG in vergelijking met een hypotheek zonder NHG. Dit verschil kan flink oplopen: tot zelfs duizenden euro’s.
NHG biedt bescherming
Een ander voordeel van NHG is de bescherming als iemand door omstandigheden de woonlasten tijdelijk niet kan dragen, bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden van de partner of een scheiding. In deze gevallen kan NHG helpen door middel van woningbehoud of het wegnemen van een restschuld bij verkoop van de woning. Door de stijgende huizenprijzen zijn er op het ogenblik niet veel huizenbezitters die een zogenaamde onderwaterhypotheek hebben. Bij een onderwaterhypotheek is de hypotheekschuld hoger dan de verkoopwaarde van de woning.
Bij een scheiding kan woningbehoud worden toegepast. Er is dan sprake van een verruiming van de maximale hypotheek op basis van het inkomen. Bij aankoop van een woning door een stel bedraagt de maximale hypotheek bij een inkomen van €40.000 en €30.000 rond €305.000. Dit is 4,35 keer het gezamenlijk inkomen. Bij woningbehoud is de maximale hypotheek bij een inkomen van €40.000 ongeveer €250.000. Dit is 6,25 keer het inkomen. Er zijn zelfs situaties mogelijk dat 7 keer het inkomen aan hypotheek wordt verstrekt bij woningbehoud. Het gevolg is wel dat de huizenbezitter iedere euro moet omdraaien om de hypotheek en de overige vaste lasten te kunnen betalen.
Bij stijgende huizenprijzen is het voordeel van de NHG vooral lagere maandlasten
Verplicht aflossen
Vooral starters maken gebruik van een hypotheek met NHG. Dit is ook logisch omdat zij in een lagere prijscategorie hun eerste koopwoning kopen. Hierbij zijn zij verplicht om een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek af te sluiten. Een aflossingsvrije hypotheek is niet mogelijk omdat deze bij starters in box 3 valt en dan is de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar. Het is wel mogelijk om een familiehypotheek met een jaarlijkse schenking in combinatie met een hypotheek met NHG af te sluiten. Starters die in de toekomst verhuizen, kunnen hun hypotheek meenemen als zij voldoen aan de eisen van de bank. De bank zal dan bij de nieuwe woning kijken of NHG weer mogelijk is. Is de koopsom hoger dan de NHG-grens? Dan wordt de lopende NHG-hypotheek omgezet in een hypotheek zonder NHG. Vanaf dat moment wordt voor de hoogte van de hypotheekrente wel rekening gehouden met de hoogte van de hypotheek in vergelijking met de waarde van de woning.
NHG kost geld
Voor een hypotheek met NHG moet wel een eenmalig bedrag worden betaald: de borgtochtprovisie. De borgtochtprovisie verandert in 2026 niet en blijft 0,4% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van €470.000 is de borgtochtprovisie €1.880. Dit bedrag is ook eenmalig fiscaal aftrekbaar waardoor je nog een gedeelte terugkrijgt. De borgtochtprovisie is snel terugverdiend door de lagere hypotheekrente.
Conclusie
Een hypotheek met NHG is vooral door de lagere hypotheekrente aantrekkelijk. Het vangnet dat een restschuld wordt kwijtgescholden door NHG bij verkoop van een woning door bijvoorbeeld een scheiding is de afgelopen jaren (bijna) niet van toepassing. De oorzaak hiervan zijn de stijgende huizenprijzen. Maar bij dalende huizenprijzen kan dit vangnet wel eens zeer welkom zijn. Het is dan mogelijk om na de scheiding en de “gedwongen” verkoop van de woning met een “schone lei” te beginnen. Overigens zal NHG altijd eerst kijken of woningbehoud mogelijk is.
J.J. Koets is hypotheekadviseur, auteur en columnist voor onder andere homefinance.nl en iex.nl