Op 29 oktober gaan we weer naar de stembus. Voor veel kiezers is de woningmarkt een belangrijk onderwerp. Niet gek: huizen zijn schaars en daardoor duur. Jos Koets zet de plannen van verschillende partijen op een rij. Bij welke partij kleur je het vakje rood?
Einde aan de hypotheekrenteaftrek?
- De standpunten van de partijen over de renteaftrek lopen flink uiteen: van breekpunt tot afbouwen van de renteaftrek
- Vanaf 2031 is de verwachting dat de Belastingdienst de renteaftrek niet kan controleren.
- Een aftrekbeperking is best redelijk, maar vergeet de bijeffecten niet.
Tekst: Jos Koets
Uit onderzoek blijkt dat de woningmarkt op nummer 1 staat bij de meeste kiezers. Dit is ook logisch. De afgelopen jaren is er schaarste op de woningmarkt. De huizenprijzen zijn hierdoor enorm gestegen. Wie wil gaan huren, betaalt tegenwoordig procentueel een groter deel van het inkomen aan wonen dan een woningkoper. Vooral veel alleenstaande starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. De jubelton is afgeschaft waardoor ouders alleen nog hun kind kunnen helpen met de familiehypotheek. Klagende kinderen thuis is geen pretje. Er moet daarom meer gebouwd worden zodat starters hun eerste woning kunnen kopen. Het is interessant om te lezen hoe de politieke partijen over de woningmarkt denken. Er zijn zelfs diverse partijen die de hypotheekrenteaftrek willen afschaffen. Hieronder volgen kort en bondig de standpunten van 7 politieke partijen waar volgens de laatste peilingen het meest op gestemd gaat worden.
☐ PVV
De PVV wil de sociale huren met 10% verlagen en de inkomensgrenzen voor betaalbare huurwoningen verhogen. De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd. Frauderende statushouders die een sociale huurwoning illegaal onderverhuren, betalen alles terug wat zij daarmee verdiend hebben en verliezen hun verblijfsvergunning. De gemeentelijke taakstelling voor de verplichte huisvesting van statushouders wordt geschrapt. De PVV wil de regels voor verbouwingen en aanbouwingen verruimen. Het kraakverbod wordt streng gehandhaafd. De PVV wil de NPO saneren en het Mediapark in Hilversum transformeren naar een nieuwe woonwijk. Er komt een nationaal crisisplan voor de bouw van voldoende woningen.
☐ GroenLinks/PvdA
De Woningcorporaties Nieuwe Stijl gaan jaarlijks tienduizenden woningen extra bouwen. Binnen elk nieuwbouwproject heeft 40% van de huurwoningen een huur van maximaal €900 per maand, en nog eens 30% van de woningen is, ofwel een huurwoning tot €1200 per maand, ofwel een koopwoning met een maximale koopprijs van €405.000.
Starters worden nu gedwongen risico’s te nemen. Voortaan krijgen huizenkopers daarom een bedenktermijn van 2 weken. En alle biedingen op woningen worden openbaar. Er komt een vergunning voor makelaars om misleiding, uitbuiting en discriminatie tegen te gaan. De makelaarscourtage wordt een vast percentage, in plaats van bonusopslagen bij hogere verkoopwaarden.
GroenLinks/PvdA wil meer geld beschikbaar stellen om starters te helpen bij het financieren van hun eerste koopwoning. Dat gaat via een startersfonds voor nieuwbouwwoningen.
GroenLinks/PvdA gaat de huizenprijsstijgingen beperken. De hypotheekrenteaftrek drijft de prijzen op en mensen met de duurste huizen profiteren het meest. Daarom stelt GroenLinks/PvdA voor om de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs af te bouwen. De opbrengsten zetten zij in voor woningbouw en lastenverlichting, waardoor mensen meer overhouden van hun loon.
☐ CDA
Het CDA kiest voor de woningzoekende en wil jaarlijks 100.000 woningen bouwen. Het principe van ‘straatje erbij’ wordt uitgebreid tot een ‘wijkje erbij’ zodat jongeren in hun dorp of stad kunnen blijven wonen. Het wordt moeilijker om woningbouw met juridische procedures te vertragen. De gang naar de Raad van State wordt beperkt. De hypotheekrenteaftrek wil het CDA stap voor stap afbouwen, terwijl tegelijk de inkomstenbelasting evenveel wordt verlaagd. Zo worden volgens het CDA woningen beter betaalbaar op de langere termijn.
☐ VVD
De termijn voor hypotheekrenteaftrek van 30 jaar blijft in stand. De VVD wijst pogingen van andere partijen om het eigen huis zwaarder te belasten af: “een koophuis is geen melkkoe voor de gemeente”. Daarom begrenst de partij de onroerendezaakbelasting, maar er wordt wel rekening gehouden met de verantwoordelijkheden van gemeenten.
Overheidsgeld gaat met name naar betaalbare koopwoningen. Elke huurder krijgt het wettelijk recht om de eigen grondgebonden sociale huurwoning te kopen.
De VVD wil starters helpen door het gebruik van startershypotheken en hypotheken met een langere looptijd te stimuleren. Door uitbreiding van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen krijgen meer starters toegang tot een betaalbare koopwoning. Starters kunnen makkelijker sparen voor een huis dankzij een extra vrijstelling in box 3 voor de koop van een eigen huis.
Permanente bewoning van vakantiewoningen wordt volledig toegestaan. Hierdoor kunnen bewoners hun oorspronkelijke woning verkopen, waardoor deze koopwoningen vrijkomen voor andere huishoudens.
☐ D66
Voor starters die kunnen aantonen dat de hypotheeklast lager is dan hun huidige hoge huur, wordt het makkelijker om een hypotheek te krijgen. D66 wil dat de studieschuld niet meer meetelt bij de hypotheekaanvraag. Voor de bouw van nieuwe woningen wil D66 wettelijk regelen dat in elke gemeente minstens 30% sociale huur komt, zodat gemeenschappen in wijken gemengd blijven. Dit vraagt om regie. Hiervoor zijn goede afspraken nodig over hoe woningen verdeeld en toegewezen worden bij nieuwbouw en na renovatie. Een deel van de huizen is speciaal voor bewoners uit de wijk. Zo kunnen mensen bij elkaar in de buurt blijven wonen, ook als ze een ander soort huis willen of nodig hebben. Vergunningen voor woningdelen en woningsplitsing worden gratis, zodat het aantrekkelijker wordt om in bestaande huizen met meer mensen te wonen.
☐ JA21
De onroerendezaakbelasting en erfpacht zijn geen melkkoe voor gemeenten. JA21 wil speculatie op de woningmarkt bestrijden en de Wet-Hillen herinvoeren (wie zijn hypotheek (bijna) heeft afgelost, betaalt geen belasting over het eigenwoningforfait). Immigratie wordt beperkt om de druk op de woningmarkt tegen te gaan. Statushouders krijgen geen voorrang meer en er komt een einde aan de wettelijke taakstellingen voor gemeenten. JA21 wil een nieuwe stad bouwen voor 100.000 tot 150.000 inwoners.
☐ SP
Voor huizen met een aankoopwaarde tot de Nationale Hypotheekgarantie laat de SP alles hetzelfde, zodat het kopen van een woning om er zelf in te wonen aantrekkelijk blijft en de kosten voor het merendeel van de bevolking niet zullen stijgen. Daarboven wordt de hypotheekrenteaftrek afgeschaft. Huizen zijn er voor mensen om in te wonen en niet voor huisjesmelkers of speculanten om rijk mee te worden. Speculanten en investeerders die volkshuisvesting blijven zien als een middel om rijk te worden, pakt de SP harder aan. Het beleggen in vastgoed wordt beperkt door een ‘woonplicht’ in te voeren bij alle woningen en hogere overdrachtsbelasting vanaf het tweede huis. De huren gaan de komende jaren niet omhoog, maar juist omlaag. Dat geldt ook voor de zogenaamde geliberaliseerde huren.
Problemen met renteaftrek
Ik heb hierboven niet alle maatregelen opgesomd, omdat sommige partijen zeer uitgebreid ingaan op de woningmarkt. De belangrijkste voorstellen staan er wel. Een aantal partijen wil de hypotheekrenteaftrek afschaffen. Het rapport van voormalig staatssecretaris van Financiën Van Rij (Belastingen in een maatschappelijk perspectief: Bouwstenen voor een beter belastingstelsel) kan voor het komende kabinet een leidraad zijn voor afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. In dit rapport komt belastingjaar 2031 aan de orde. Vanaf 2031 is de dertigjaarstermijn verstreken voor leningen die zijn afgesloten vóór 2001. Dat betekent dat voor een grote groep huizenbezitters het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt. De bewijslast ligt bij belastingplichtige, maar het is zeer de vraag of mensen zelf wel de gegevens hebben om aan te tonen dat ze recht hebben op hypotheekrenteaftrek. De Belastingdienst en banken beschikken niet over contra-informatie, waardoor de controle op het recht op hypotheekrenteaftrek arbeidsintensief en lastig is. Het is daarom goed om niet alleen de dertigjaarstermijn los te laten, maar om de gehele regeling te herzien.
Afbouwen van belastingvoordeel
Volgens het rapport moet de dertigjaarstermijn zo snel mogelijk losgelaten worden om goede advisering mogelijk te maken en overkreditering te voorkomen. Voorgesteld wordt een lineair dalende afbouw van de renteaftrek. Die begint op 1 januari 2029 en eindigt na 20 jaar in 2048. Het jaartal 2029 is gekozen omdat verwacht wordt dat dan de aanpassing van de box 3-belasting is doorgevoerd bij de Belastingdienst. Het jaar 2048, als geen enkele huizenbezitter hypotheekrenteaftrek meer heeft, is ook het jaar dat de Wet Hillen is afgebouwd. Volgens het voorstel wordt de hypotheekrenteaftrek vanaf 2029 ieder jaar met 5% verminderd. In 2030 is dan nog 90% van de betaalde hypotheekrenteaftrek betaalbaar. In 2040 is dit percentage nog maar 40% van de betaalde hypotheekrenteaftrek.
2029 is kort dag
Natuurlijk zijn er ook minpunten. Huizenbezitters gaan klagen en het is kort dag voor de invoering: 2029 is al over een paar jaar. En wat gaat er gebeuren met de huizenbezitters die in 2031 geen renteaftrek meer hebben? Gaan ze het recht op renteaftrek vanaf 2031 nog echt controleren als die vanaf 2029 wordt afgebouwd, of laten ze die controle maar zitten. Verder verwacht ik dat de aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijker wordt, de bijleenregeling verdwijnt (waardoor de overkreditering weer toeneemt) en meer hypotheken rechtstreeks via internet worden afgesloten omdat er geen adviseur meer nodig is.
Invoering per 2029 is voor veel huizenbezitters op een wel erg korte termijn. Vooral eigenaren die de afgelopen jaren een huis gekocht hebben, zullen er niet blij mee zijn. Aan de andere kant wordt het belastingvoordeel bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek toch al steeds kleiner omdat je steeds meer aflost en steeds minder rente betaalt. Dat zie je ook terug in het netto maandbedrag. Bij een annuïteitenhypotheek van bijvoorbeeld €400.000 met een hypotheekrente van 4% is de bruto maandlast €1.910. In de eerste maand is de netto maandlast €1.455. Deze maandlast wordt steeds hoger, namelijk in de 120ste maand €1.560, in de 240ste maand €1.716 en in de 300ste maand €1.822.
De renteaftrek schrappen is geen slecht voorstel, maar ziet iedereen ook de bijeffecten?
Wordt Brussel weer boos?
Vanuit Brussel is er altijd geklaagd dat de schulden in Nederland te hoog zijn. Met afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zal de aflossingsvrije hypotheek weer zeer aantrekkelijk worden. Bij deze hypotheekvorm wordt er niets afgelost.
Bovendien verdwijnt de bijleenregeling. Deze regeling zorgt er nu voor dat veel huizenbezitters “gedwongen” hun overwaarde gebruiken voor hun volgende koopwoning om zo een lagere hypotheek te kunnen krijgen. De hypotheekadviseurs berekenen dan netjes de hoogte van de box 1- en box 3-hypotheek. Hierbij wordt ook de maximale hypotheek op inkomen doorberekend. Hoe hoger het box 3-bedrag, hoe lager de maximale hypotheek. Als de box 1-hypotheek verdwijnt, moet er goed gekeken gaan worden hoe de berekening van de maximale hypotheek gaat worden. Hoe kan eventuele overwaarde worden meegenomen in deze berekening? Anders gaan heel veel huizenbezitters hun (gedeeltelijke) overwaarde ergens anders voor gebruiken. Allemaal zeer tegen de wensen van Brussel.
De hoogte van de hypotheekrente wordt het belangrijkst voor de huizenbezitters. Die kunnen op internet wel de rentes vinden en dan ook de hypotheek afsluiten. Hypotheekadviseurs hebben geen toegevoegde waarde meer.
Over het hoofd
Bovendien verliezen veel partijen de voorstellen voor de nieuwe box 3-regels uit het oog. Als de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is, gaat de lening naar box 3. En wat staat er in het wetsvoorstel voor box 3? De betaalde rente over die schulden is aftrekbaar van de opbrengsten in box 3. Ofwel: feitelijk blijft de renteaftrek in stand voor mensen met box 3-vermogen.
Tot slot het belangrijkste: de leencapaciteit van huizenzoekers. Bij een volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek moet de gehele hypotheek in box 3 worden getoetst. Dit betekent dat huizenzoekers tussen de 15% en 20% minder hypotheek kunnen krijgen. Dit betekent ook dat deze huizenzoekers naar goedkopere woningen moeten gaan kijken. Een andere optie is: pas kopen als de woningen (flink) zijn gedaald in prijs. Ik ben zeer benieuwd hoe banken en NHG hiernaar gaan kijken.
Tot slot
De ideeën over de beperking van de renteaftrek zijn niet slecht en eens zal de kogel door de kerk moeten en de hypotheekrenteaftrek worden afgeschaft. Er gaat veel veranderen. Helaas worden de lagere leencapaciteit en de box 3-voorstellen door iedereen over het hoofd gezien.
J.J. Koets is hypotheekadviseur, auteur en columnist voor onder andere homefinance.nl en iex.nl