Heb je een ‘eigen woning hoofdverblijf’? Wij laten zien wat je precies moet aangeven en wat je kunt aftrekken.
1. Juiste WOZ-waarde
Voor wie: Huiseigenaren.
Doe dit: Gebruik de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2024, dus de beschikking die je begin 2025 hebt ontvangen. Is die WOZ-waarde na bezwaar verlaagd? Gebruik dan die lagere waarde.
TIP: De WOZ-waarde is doorgaans vóóraf ingevuld in je online aangifte. Je vindt hem ook op wozwaardeloket.nl
2. Garage bij je huis? Niet apart in box 3
Voor wie: Eigenaren van een garage die bij hun hoofdverblijf hoort (‘aanhorigheid’).
Doe dit: Zijn garage en woning apart vooraf ingevuld? Verwijder de aparte garage-vermelding en tel de waarde bij de woning.
Voordeel: Zo wordt de garage niet belast in box 3.
3. Je aandeel in de VVE
Voor wie: Appartementseigenaren.
Doe dit: Geef je aandeel in het VVE-vermogen aan onder ‘Bank- en spaarrekeningen’.
LET OP: Vermeld dit niet onder ‘Overige bezittingen’, anders betaal je te veel box 3-belasting.
4. Vakantiewoning als eigen woning?
Voor wie: Mensen die (ook) een vakantiewoning hebben inclusief degenen die daar niet permanent mogen wonen.
Doe dit: Kijk of de vakantiewoning in jouw situatie het middelpunt van je persoonlijke belangen is. Dan kan het toch een eigen woning zijn met recht op renteaftrek (ook als je elders meer dagen per jaar bent).
TIP: De feitelijke situatie is doorslaggevend. Zie Gerechtshof Den Haag ECLI:NL:GHDHA:2018:1416 (rechtspraak.nl).
5. Rente én kosten aftrekken
Voor wie: Huiseigenaren die geleend hebben voor hun woning (hoofdverblijf).
Doe dit: Gebruik onze ‘Checklist Aftrekbare kosten eigen woning’ om te zien welke kosten wel en welke niet aftrekbaar zijn.
6. Familiebank: renteaftrek én box 3 goed verwerken
Voor wie: Je leent van familie (of leent het juist uit) voor een eigen woning (hoofdverblijf).
Doe dit: De geldlener trekt rente af, de geldschieter geeft de vordering aan in box 3.
TIP: Lees het kader ‘Heb jij een familiebank?’
7. Tijdelijke verhuur van je woning: 70% huur belast
Voor wie: Je verhuurt de woning waarin je woont tijdelijk, bijvoorbeeld tijdens vakanties.
Doe dit:
- Vul 100% van de ontvangen huur in; de online aangifte berekent het belaste deel.
- Trek bij gemeubileerde verhuur de afschrijving van de meubelen af van de bruto huursom (bijvoorbeeld 20% van de nieuwwaarde op jaarbasis). In de verhuurperiode behoort de restwaarde van de verhuurde meubels tot het box 3-vermogen.
- Kosten voor gas, water, elektra, servicekosten, advertenties en provisies zijn aftrekbaar. Voer deze kosten dus op in je belastingaangifte.
LET OP: De regeling voor tijdelijke verhuur is niet van toepassing als je de woning tijdelijk verhuurt in afwachting van verkoop. Zie voor deze specifieke situatie de ‘Checklist Aftrekbare kosten eigen woning’
Checklist Aftrekbare kosten eigen woning
Ben je verhuisd, heb je je hypotheek aangepast of heb je een woning verkocht? Bekijk onze ‘Checklist Aftrekbare kosten eigen woning’. Loop met name deze punten even langs:
- BRP-adres bepaalt het eigenwoningforfait
De aangifte berekent het eigenwoningforfait op basis van de datum van inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP). De feitelijke verhuisdatum is hiervoor dus niet relevant.
LET OP: Bij scheiding gelden andere regels (zie belastingdienst.nl/scheiden).
- Verhuizing: renteaftrek voor 2 woningen
Bij een verhuizing mag je onder voorwaarden tijdelijk rente aftrekken voor 2 woningen. Ook moet je vaststellen voor welk deel van de lening voor je nieuwe woning je recht op renteaftrek hebt.
- Bouwdepot? Vul het op de juiste plek in
Heb je geleend voor nieuwbouw, onderhoud of verbouwing en is er een bouwdepot gevormd? Vul dan de lening en betaalde rente in bij ‘Hypotheken en andere schulden’ en het bouwdepot bij ‘Bankrekeningen en andere bezittingen > Bouwdepots’. De online aangifte berekent vervolgens hoeveel rente aftrekbaar is.
- Boeterente en andere ‘extra’ kosten: vaak zelf toevoegen
Kosten als dagrente, boeterente (vergoedingsrente), hypotheekadvies, taxatie- en notariskosten voor de hypotheek zijn vaak (deels) aftrekbaar, maar staan niet allemaal vooraf ingevuld. Ook de jaaropgaaf van je hypotheek vermeldt niet al deze gegevens. Pak daarom ook de notarisafrekening en de aflosnota van de bank erbij. Controleer dit en voeg ontbrekende bedragen zelf toe.
Heb jij een familiebank?
Vergeet niet om de (rente van de) familiebanklening in de aangifte in te vullen. Achteraf corrigeren is namelijk niet altijd mogelijk. Zie het item ‘Hoge Raad weigert vergeten renteaftrek familiebank’ in ons artikel ‘Actuele rechtspraak’ (FiscAlert januari 2022).
Zo zit het:
- Sinds 2013 is de rente over eigenwoningleningen alleen aftrekbaar als de lening minimaal annuïtair wordt afgelost.
- Er is een uitzondering voor eigenwoningleningen van vóór 2013. Als die zijn afgelost terwijl de nieuwe eigenwoningschuld uiterlijk is opgenomen in het kalenderjaar dat volgt op het jaar van aflossing, mag de nieuwe lening aflossingsvrij zijn.
Dit is dus het geval bij het oversluiten van een oude (al dan niet hypothecaire) eigenwoninglening, maar ook als je een nieuw huis hebt gekocht en het oude het jaar ervoor is verkocht.