Niet goed, geld weg: Vastgoed Solide Maatschappij

Kapé Breukelaar

Soms komt een hoofrolspeler ineens weer bovendrijven. Nu in Oostenrijks vastgoed, aldus De Telegraaf dit weekend. 

In mei 2005 schrijven we een recensie over de winstdelende obligaties van Vastgoed Solide Maatschappij (VSM). Het is een aanbieder die we nog niet kenden maar grootse plannen heeft. Beleggers kunnen voor minimaal €5.000 meedoen aan de obligaties. De vergoeding van 9% bestaat uit 4,5% vaste rente en 4,5% winstdeling.

PLANNEN

Uit het prospectus blijkt dat ze €40 miljoen willen lenen bij beleggers en €40 miljoen bij een bank. De inbreng van eigen vermogen door de achterliggers is beperkt tot €18.000 aandelenkapitaal. Gaat het goed? Dan zijn die aandelen straks veel meer waard. Gaat het fout? Dan mogen de beleggers de pijn dragen. De bank zit altijd wel goed met een eerste recht van hypotheek.

Ik heb een simpele duiding voor dit soort opzetjes: “U het risico, wij het rendement”.

KOSTEN

Met 100% financiering op het vastgoed zijn de rentelasten hoog. Niet alleen de bank ontvangt rente, ook de beleggers krijgen 4,5% per jaar. De managementkosten van 2,4% per jaar wordt berekend over het gehele belegd vermogen. Dat is dus 4,8% van de inbreng van beleggers.

INCONSISTENT

In het prospectus lees ik dat de huurinkomsten in het eerste jaar circa €6,8 miljoen zullen zijn. Dat is 8,5% van het totaal belegd vermogen. Dat kan, mits je in goed verhuurd vastgoed belegd. Hetzelfde prospectus geeft echter aan dat 30% in vastgoedontwikkeling wordt gestoken en nog eens 30% in aan- en verkoop van panden. Dat levert wellicht winst op, maar geen huur. Dat klopt dus gewoon niet. Vreemd verhaal.

VERDUISTERING EN WITWASSEN

Het loopt niet goed af. Ik vind een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2018. De drie bestuurders worden veroordeeld voor verduistering en witwassen. Uit het arrest blijkt dat in de jaren 2005 tot en met 2009 in totaal zo’n €24 miljoen is ingelegd door beleggers.

Het arrest beschrijft dat eind 2009 het vastgoed een waarde heeft van €25,7 miljoen met een bankschuld van €14,9 miljoen. Per saldo resteert €10,8 miljoen van de inleg van €24 miljoen. Er is een tekort aan dekking voor beleggers van €13 miljoen. Toezichthouder DNB heeft genoeg gezien en benoemt in maart 2010 een (stille) curator.

Waar ging het mis? In het arrest lees ik dat ruim €8,5 miljoen van de inleg van beleggers werd uitgeleend aan de (middelijke) moedermaatschappij van VSM. Die betaalde weer forse bedragen aan de veroordeelde bestuurders. Dat geld werd dus niet in vastgoed gestoken maar vloeide in de zakken van de bestuurders.

LESSEN

Een nieuwe aanbieder die met maximale hefboomwerking in vastgoed wil gaan beleggen? Dat is een lastig verhaal, helemaal als het verhaal en de cijfers elkaar tegenspreken. De kans dat het fout gaat is dan groot. Het is vaak ook een indicatie voor de werkelijke bedoelingen van een aanbieder. Doe het gewoon niet, er zijn genoeg wel solide alternatieven.