Het eerste wat ons opvalt is de doelstelling van het fonds, die wel heel breed geformuleerd is. Daaruit leiden we af dat er geen specialisatie zal zijn in winkels of kantoren: in principe kan men in alle typen vastgoed investeren. Uw inleg zal worden verdeeld over één derde deel beursgenoteerde vastgoedaandelen en twee derde deel directe vastgoedbeleggingen en overige beleggingen.
De vraag is natuurlijk wat dit fonds meer te bieden heeft dan de bekende beursgenoteerde vastgoedfondsen als Wereldhave, Corio of NSI. Dat wordt ons niet duidelijk bij het doornemen van de documentatie. Uiteraard worden we gewezen op de kennis en ervaring van de directie, een hoog dividendrendement en de mogelijkheid van koerswinsten. Dat brengt ons echter niets nieuws.
Daarom gaan we eens spitten in de kostenstructuur. De beheervergoeding voor de directie bedraagt 0,96% per jaar. Daarbovenop komen nog de kosten voor toezicht, publiciteit en juridische bijstand. Wat ons zorgen baart zijn de vergoedingen die de directie kan opstrijken als zij zelf bemiddelt bij de aan- en verkoop van een niet beursgenoteerde vastgoedbelegging. Naast de normale beheervergoeding krijgt de directie dan nog eens tussen de 1,25% en 1,50% van de transactiewaarde. Dat maakt het voor de beheerder wel heel aantrekkelijk om een ‘actief beleggingsbeleid’ te voeren en zo de verdiensten flink op te voeren. Dat de directie van dit fonds stevig in het zadel zit blijkt uit de prioriteitsaandelen die in handen zijn van een gelieerde vennootschap. Die aandelen hebben het recht om een bindende voordracht te doen bij het benoemen van een nieuwe directie en zetten u als gewone aandeelhouder buitenspel. Niet ongebruikelijk, maar wel iets om alert op te zijn. Gezien het ontbreken van een trackrecord en de nogal eenzijdige kostenstructuur laten we het fonds links liggen. Er zijn tenslotte genoeg alternatieven.