Qua opzet is Pearl Capital vergelijkbaar met het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds (december 2023, 4 F’jes) en het Bufr Investeringsfonds (september 2024, 4 F’jes). Je investeert in hypotheken die gedekt zijn door zakelijk vastgoed. Je moet diepe zakken hebben, want de minimale investering is weer een ton in euro’s. Het AFM-toezicht wordt zo buiten de deur gehouden. De totale fondsomvang ligt op moment van schrijven volgens Pearl Capital op €68 miljoen. Je krijgt een vast rendement van 6% dat per kwartaal wordt uitbetaald. Er zijn geen kosten. De looptijd is minimaal 18 maanden en je kunt die (steeds) met 6 maanden verlengen. Pearl Capital mag altijd vervroegd boetevrij aflossen. De vastgoedfinancieringen zijn geborgd met het recht van eerste hypotheek. Bij het aangaan tekent de geldlener in privé mee. De leensom ten opzichte van de getaxeerde waarde van het onderpand (loan-to-value) mag per financiering maximaal 70% zijn.
De structuur van het fonds en de transparantie vertonen gebreken
We bestuderen de overeenkomst die belegger moet sluiten met de vennootschap en de stichting die de zekerheidsrechten houdt. Hier valt ons op dat de maximale loan-to-value niet is opgenomen. Pearl Capital BV bestuurt de stichting die de rechten en belangen van de belegger behartigt. De belegger kan zelf geen actie ondernemen als iets niet bevalt. Dat is niet onafhankelijk. Ook is er geen aparte bewaarder. De belegger moet akkoord gaan met inperkingen van rechten én een geheimhoudingsverplichting met boetes. We krijgen online geen inzage in de (actuele) cijfers. Pearl Capital BV staat sinds 2020 ingeschreven bij de KvK en heeft tot heden geen jaarrekening gedeponeerd. Het rendement met eerste hypotheekrecht en de korte, flexibele looptijd spreken ons aan. Maar de structuur van het fonds en de transparantie vertonen gebreken. We houden het daarom op 2 F’jes.