Onze interesse is gewekt als blijkt dat het betreffende pand ons niet onbekend is. We rijden namelijk regelmatig langs het complex aan de Amsterdamse Zeeburgerdijk. Daarom is het aardig om te zien hoe de locatie wordt beschreven. Zo ligt het pand volgens de verkoopkretologie van de aanbieder op een ‘toplocatie’. In werkelijkheid is het pand ingeklemd tussen een industrieterrein en een matige buurt in Amsterdam-Oost. Op de website van de makelaar van dit project staan dezelfde woningen nog gewoon te koop voor ruim € 330.000 per stuk. Voor dat bedrag krijgt u 110 vierkante meter woonoppervlak, een parkeerplaats in de kelder en geen balkon of terras.
Wat ook opvalt is hoe weinig woningen verkocht zijn terwijl het pand al bijna klaar is. Regge Vastgoed is één van de ontwikkelaars en wil kennelijk via deze maatschap een paar appartementen tegen een topprijs verkopen. De maatschap betaalt maar liefst € 432.000 per woning, ruim 30% meer dan de marktprijs en nog exclusief luxe keuken en badkamer. Vervolgens rekent de aanbieder u rijk met een verwachte huuropbrengst van € 27.000 per woning per jaar. Een check op internet leert dat een opbrengst van € 18.000 per jaar in de huidige markt een realistischer uitgangspunt is. De geschatte huuropbrengst van de aanbieder zit daar dus 50% boven.
De verwachte waardestijging van deze woningen levert nog meer buikpijn op: men rekent op maar liefst 7% stijging per jaar. Dat gecombineerd met een looptijd van de maatschap van 10 jaar maakt dat de appartementen bij verkoop 8,5 euroton moeten opleveren. Door de combinatie van de 30% te hoge koopsom, de 50% te hoge huurinschatting en de surrealistische eindwaardeschatting hebben we een klein beetje medelijden met de investeerders die al participeren. Een klein beetje, want met tien minuten surfen op internet hadden ze, net als wij, vrij snel de cruciale gegevens boven tafel kunnen krijgen.