Persoonlijk vind ik dat geen pré, maar bij het beoordelen van de producten mag dat uiteraard geen rol spelen. Stedekroon is het nieuwste initiatief van Langelaar, een vastgoedfonds dat binnen drie tot vijf jaar een omvang moet hebben van € 300 miljoen. Omdat een trackrecord ontbreekt, zullen we ons moeten baseren op het prospectus en de brochure. De juridische structuur is die van een naamloze vennootschap waarvan u aandelen kunt kopen. Omdat men de status van beleggingsinstelling zal aanvragen, wordt er geen vennootschapsbelasting geheven. De fiscale status brengt met zich mee dat alle winst jaarlijks aan de aandeelhouders moet worden uitgekeerd. Bovendien mag men niet meer dan 60% aan leningen hebben.
Bij de start wil men minimaal € 20 miljoen eigen vermogen ophalen. Maximaal kan men dan dus € 30 miljoen bijlenen. De beleggingsdoelstellingen zijn een opsomming van open deuren: men wil solvabele huurders, het fonds mag in alle soorten panden beleggen maar ook in beursgenoteerde vastgoedfondsen, maatschappen en cv’s. Beleggers geven de beheerders dus carte blanche.
Dan de kosten. Als u een aandeel koopt, dan betaalt u 3% méér dan de intrinsieke waarde. Bij verkoop daarentegen ontvangt u 2,5% mínder dan de prijs waarvoor de aandelen worden ingekocht. Van het kapitaal van de eerste deelnemers betaalt men bovendien de marketing- en structureringskosten — bij elkaar begroot op € 300.000. Koopt de beheerder een pand, dan betaalt het fonds een acquisitievergoeding van 1,5%. Bij verkoop ontvangt de beheerder 1% plus het makelaarscourtage en een winstdeling voor de beheerder van 25% van de waardestijging van het pand. Uit het prospectus blijkt tevens dat tussenpersonen die nieuwe aandeelhouders aanbrengen een vergoeding kunnen krijgen van 0,3% per jaar. Van het onduidelijke beleggingsbeleid en de kostenstructuur raken we bepaald niet onder de indruk. Dit fonds voegt dan ook niets toe ten opzichte van bestaande vastgoedfondsen.