Het gebouw omvat 69 huurwoningen en 29 separate bergingen. Alle woningen zijn verhuurd voor minimaal een jaar en er is een wachtlijst voor geïnteresseerde huurders. De totale koopsom van het vastgoed bedraagt € 8.784.000 plus € 1.042.000 aan kosten. Uit die totale investering van ruim € 9,8 miljoen komt een brutohuur van € 625.127 per jaar. Na kosten blijft daar ruim 3 ton per jaar van over. De terugverdientijd van de eerste kosten komt daarmee uit op ruim drie jaar. Het direct rendement is gemiddeld 5,7% over 10 jaar. Daarbij is nog geen rekening gehouden met verkoopresultaat.
Dat verkoopresultaat is overigens pas positief als de genoemde eerste kosten (van ruim 1 miljoen euro minus de jaarlijkse aflossing) zijn goedgemaakt. Van de totale investering zal Annexum een bescheiden 44% lenen bij de bank (dus € 4,4 miljoen) tegen een rente van 2,75% per jaar. Jaarlijks dient 1% over de oorspronkelijke lening te worden afgelost, dus € 44.000 per jaar. Het restant van de financiering moet worden terugbetaald op 1 september 2021, tenzij de looptijd van de hypothecaire lening wordt verlengd. Wie deelneemt — de inleg bedraagt minimaal twee participaties van € 25.000 elk — moet ook nog rekening houden met 2% emissiekosten. Het prospectus is uitgebreid en helder. Maar toch zien we beren op de weg. De belegging is niet gespreid — het gaat om één pand — en het is nog maar de vraag of die wachtlijst over 5 of 10 jaar nog bestaat tegen de tijd dat het pand wordt verkocht. Bovendien is de belegging niet liquide, want slecht verhandelbaar. Ook een (her)financiering over 5 jaar is een risico. Wij zouden liever kiezen voor beursgenoteerde vastgoedfondsen met een goed trackrecord, een vergelijkbaar uitkeringsrendement en dagelijkse verhandelbaarheid en komen daarom niet verder dan twee F’jes.