De obligaties van Bouwhuis bieden een aantrekkelijke vaste rente van 9% per jaar. Dat is knap in de huidige markt, maar een nadere analyse van het prospectus leert dat daarvoor de trukendoos volledig wordt opengetrokken. De opzet is bekend van andere vastgoedobligaties: aanbieder start BV’tje met een beetje eigen vermogen — in dit geval € 239.000 — waarmee men voor iets meer — in dit geval € 33,5 miljoen — vastgoed wil kopen, inclusief de bijkomende kosten. Daar moet dus nog wat extra geld bij.
ING Real Estate Finance heeft zich bereid verklaard om € 25 miljoen aan hypothecaire geldleningen te verstrekken. Er resteert dus nog een financieel gat van € 8,5 miljoen, dat moet worden gedicht met de vastgoedobligaties die u als belegger kunt afnemen. Als zekerheid krijgt u het tweede recht van hypotheek op de panden en een concerngarantie van Bouwhuis Investments BV. Dat klinkt mooi, zo’n tweede hypotheekrecht, maar het is slechts schone schijn. Het eerste recht van hypotheek is immers in handen van de bank. Gaat het fout en moeten de panden gedwongen verkocht worden, dan gaat de eerste € 25 miljoen — plus achterstallige rente en kosten — naar de eerste preferente crediteur, en dat bent u niet.
Er is dus een risico dat uw obligatie maar voor een deel wordt afgelost. Gelukkig is er nog de concerngarantie van Bouwhuis Investments BV, maar ook die lijkt mooier dan ze in werkelijkheid is. Eind 2005 had deze vennootschap slechts € 2,4 miljoen eigen vermogen, terwijl de garantie minimaal € 8,7 miljoen zou moeten bedragen. Al bladerend vallen nog twee zaken op. Ten eerste is de hypotheek voor 50% gesloten in Zwitserse franken. Dat levert weliswaar lage rentelasten op (van 3,6%), maar ook een valutarisico. Als de koers van de CHF binnen nu en zeven jaar — het moment dat uw obligaties worden afgelost — gaat stijgen, zou dat voor een flinke tegenvaller kunnen zorgen. Een ander punt van kritiek is dat er geen rekening wordt gehouden met eventuele leegstand. Bij onderbezetting van meer dan 2 tot 3% ontstaat er al een serieus probleem. Met een beetje tegenslag, kortom, kan deze aanbieding als een kaartenhuis in elkaar storten.