De obligaties van Bouwhuis bieden een aantrekkelijke vaste rente van 9% per jaar. Dat is knap in de huidige markt, maar een nadere analyse van het prospectus leert dat daarvoor de trukendoos volledig wordt opengetrokken. De opzet is bekend van andere vastgoedobligaties: aanbieder start BV’tje met een beetje eigen vermogen — in dit geval € 239.000 — waarmee men voor iets meer — in dit geval € 33,5 miljoen — vastgoed wil kopen, inclusief de bijkomende kosten. Daar moet dus nog wat extra geld bij.
ING Real Estate Finance heeft zich bereid verklaard om € 25 miljoen aan hypothecaire geldleningen te verstrekken. Er resteert dus nog een financieel gat van € 8,5 miljoen, dat moet worden gedicht met de vastgoedobligaties die u als belegger kunt afnemen. Als zekerheid krijgt u het tweede recht van hypotheek op de panden en een concerngarantie van Bouwhuis Investments BV. Dat klinkt mooi, zo’n tweede hypotheekrecht, maar het is slechts schone schijn. Het eerste recht van hypotheek is immers in handen van de bank. Gaat het fout en moeten de panden gedwongen verkocht worden, dan gaat de eerste € 25 miljoen — plus achterstallige rente en kosten — naar de eerste preferente crediteur, en dat bent u niet.