Het fonds verstrekt overbruggingsleningen aan vastgoedondernemers voor het transformeren, renoveren en verduurzamen van vastgoed dat daarna wordt verkocht met woonbestemming. Die ondernemer moet minimaal 4 beleggingspanden bezitten of 2 transformaties succesvol hebben afgerond. De lening is maximaal €2.500.000, minimaal €400.000 en heeft een looptijd tussen 2 en 6 maanden. Verlenging is soms mogelijk. Een eerste hypothecaire inschrijving, een persoonlijke hoofdelijke en zakelijke borgstelling moeten worden versterkt aan de Stichting Obligatiehouders Fortus. De Loan to value (LTV) is maximaal 80% na de transformatie (onafhankelijke taxatie). Bij elke aanvraag wordt onder andere de financiële stabiliteit, de ervaring van de ondernemer en de haalbaarheid van het project beoordeeld. Er worden verschillende creditchecks uitgevoerd. De ondernemer moet een gedetailleerd plan van aanpak aanleveren. De vergunning moet onherroepelijk zijn. Dan de beleggerskant. De minimale inleg is €100.000. De rente start op 7%, vanaf €250.000 7,5%, vanaf €500.000 8% en vanaf €1 miljoen 8,5%. De rente wordt maandelijks uitgekeerd. De minimale looptijd is 3 jaar. Eerder stoppen kan onder voorwaarden tegen betaling van een boeterente van 7,5%. Er zijn geen kosten.
Van vastgoed weten ze ongetwijfeld veel, maar er zijn onvoldoende waarborgen voor beleggers
We zien ook minpunten. Je belegt buiten AFM-toezicht. Fortus mag te allen tijde boetevrij aflossen. De Stichting Obligatiehouders is niet onafhankelijk. We vinden geen informatie over de actuele leningen in portefeuille. Inzage in de taxatierapporten is niet mogelijk. We kijken in het handelsregister en vinden geen gedeponeerde jaarrekening(en). We zien wel dat bij de oprichting in juni 2023 door ieder van de 3 oprichters €100 is ingelegd. De selectiemethode is doordacht, er is deskundigheid in huis maar door gebrek aan transparantie en onafhankelijke controle zijn er onvoldoende waarborgen voor de belegger: 2 F’jes.