De aanbieder wil het aanzienlijke bedrag van € 15 miljoen uit de markt halen. Beleggers die mee willen doen moeten dan wel minimaal € 100.000 investeren. Daarmee is ook meteen het toezicht van de AFM buitenspel gezet. De rente bedraagt 6% per jaar, ofwel € 900.000 per jaar als alle obligaties verkocht zijn. Samen met de overige kosten vloeit er zo € 1.500.000 per jaar uit de vennootschap waar u het geld aan leent.
Dat is althans te halen uit de prognose in het informatiememorandum en die prognose is van een schitterende eenvoud. Jaarlijks wordt grond gekocht en vervolgens weer verkocht met een marge van 100%, ofwel: grond die voor € 3 miljoen is aangeschaft, wordt voor € 6 miljoen verkocht. Ik lees dat directeur Bertholet bedrijfskunde heeft gestudeerd (net als schrijver dezes), maar kennelijk de wat eenvoudige variant. Dit soort simpele rekensommen roepen bij mij veel vragen op. De directeur blijkt tevens eigenaar van het bedrijf De Grondmakelaar BV in Amsterdam, een onderneming die beleggers percelen ‘strategische grond’ aanbiedt, precies de beleggingen waar ik altijd zo kritisch over heb geschreven. Een check bij de Kamer van Koophandel levert geen cijfers op van Grond Obligatiefonds I BV. Wat het eigen vermogen is van de vennootschap die de obligaties moet uitgeven, blijft dus ongewis. Wel zie ik dat alle zakelijke belangen van de directeur samenkomen bij Bertholet Holding BV. In 2011 heeft die BV een eigen vermogen van slechts € 61 duizend. Het succes van de grondhandel zie ik daarin dus niet terug. Uw enige zekerheid is dan het hypotheekrecht op de grond. Tegen welke prijzen die grond wordt ingekocht is echter onduidelijk. En dat is nu net de cruciale risicofactor, want met regelmaat werd in het verleden vastgoed tegen te hoge prijzen aan fondsen verkocht, door de beheerders van diezelfde fondsen. U raadt het al: één F’je.