Houd ik daar rekening mee, dan is het maximaal effectief (IRR) rendement 8,5% per jaar, behoorlijk wat minder dan de 9,5% die de aanbieder mij als ‘gemiddeld rendement’ voorspiegelt. Maar goed, AFM-toezicht wordt dan ook handig omzeild. Wie minder dan € 50.000 te besteden heeft, krijgt een zogenaamde ‘Klasse I-obligatie’, waarvan de aanbieder er voor minder dan € 2,5 miljoen (de ondergrens voor AFM-toezicht) uitgeeft.
Grotere beleggers krijgen automatisch de ‘Klasse II-obligatie’ (AFM-toezicht stopt bij beleggingen vanaf € 50.000). Neerlandia gebruikt het geld om in Spaanse woningen te beleggen. Als zekerheid krijgen beleggers een recht van eerste hypotheek op het vastgoed. Vervolgens worden de woningen verhuurd en na vijf jaar weer verkocht. De huurpenningen moeten de exploitatiekosten dekken en de rente aan de obligatiehouders. De winstdeling van 10% is van toepassing bij verkoop van het onroerend goed, maar om daadwerkelijk 10% extra te kunnen uitkeren, moeten de woningen 100% (!) in waarde stijgen. Dat lijkt een nogal optimistische inschatting van de toekomstige ontwikkelingen op de Spaanse huizenmarkt.