Door met minimaal € 5.000 deel te nemen aan deze obligaties leent u voor een periode van twintig jaar een bedrag aan VSM. Jaarlijks ontvangt u een vaste rente van 4,5% plus een rente uit winstdeling van maximaal 4,5%. In totaal kunnen de obligaties u dus 9% per jaar opleveren. Uiteindelijk wil men € 40 mln ophalen bij beleggers en nog eens € 40 mln bij een bank. Het rendement klinkt erg aantrekkelijk, maar of het plan solide in elkaar steekt? Daarvoor graven we eens wat dieper in het prospectus.
Het eerste punt van aandacht zijn de aandeelhouders van VSM BV. Dat blijken de initiatiefnemers achter het plan te zijn die € 18.000 hebben gestort in het aandelenkapitaal van VSM BV. Zij profiteren van de extra winst die er kan resteren als uw rente en winstdeling betaald zijn. Op zichzelf geen probleem, maar dan moeten de kosten tijdens de looptijd wel enigszins binnen de perken blijven. Dat blijven ze echter niet. De veel te hoge kosten beginnen al bij de uitgifte van de obligaties waarbij u maar liefst 5% commissie moet betalen. Bovendien gaat er nog 3,5% van uw inleg af aan structureringskosten. Daarmee bent u al meer dan 8% van uw inleg kwijt.
Ook de managementkosten zijn erg hoog want die komen uit op 2,4% per jaar van het totaal belegd vermogen, dus inclusief de extra lening van de bank. Om het voor u in perspectief te plaatsen: van uw inleg gaat dus jaarlijks 5% op aan beheerkosten. Als alle obligaties geplaatst worden krijgen de drie directeuren samen ongeveer € 2 mln per jaar. Het prospectus bevat nog meer vreemde zaken. Op pagina 28 lezen we dat men in het eerste jaar € 6,8 mln aan huurinkomsten denkt te incasseren. Bij een belegd vermogen van een kleine € 80 miljoen is dat ongeveer 8,5%. Een dergelijke opbrengst is alleen maar mogelijk als men al het beschikbare geld in goed verhuurd vastgoed belegt. Op pagina 23 van het prospectus staat echter dat men van plan is 30% van het vermogen in projectontwikkeling te steken en 30% te gebruiken voor de aan- en verkoop van panden. Risicovolle activiteiten die verkoopwinst op kunnen leveren maar geen huur. Solide? Zeker! Dat wil zeggen: voor de initiatiefnemers, niet voor u als belegger…